나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52137 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2025.10.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 '성일초등학교' 남서측 인근에 위치하는 에스아이팰 리스센트럴성내 제3층 제306호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생 활시설, 공공시설, 교육시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 8호선 '강동구청역' 이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제3층 제306호로서, (사용승인일 : 2021.04.23) 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 공동주택[도시형생활주택(원룸형)]으로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(원룸형) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측 방향으로 노폭 약 25m 내외 및 남서측 방향으로 노폭 약 8m 내외의 차량통행 가 능한 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결 정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 도로(2004-11-05)(접합), 가축사 육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구 역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역 (전술)(2025-09-29)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28) <수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기 간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52137 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 3층306호

건물명: 에스아이 팰리스 센트럴성내

주용도: 도시형생활주택(원룸형), 제1종근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층

사용승인일: 2021년 04월 23일

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 223,000,000원

토지 면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

건물 면적: 14.07㎡ (약 4.26평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 '성일초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공공시설, 교육시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 지하철 8호선 '강동구청역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제3층 제306호입니다. 2021년 4월 23일에 사용승인되었으며, 외벽은 외장 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창호 마감 등입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 및 경보, 소화전, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 및 도로 상황

토지는 인접 필지와 등고평탄한 세장형으로, 도시형생활주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본동 북동측 방향으로는 노폭 약 25m, 남서측 방향으로는 노폭 약 8m의 차량 통행 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다. 주변에서 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 개요

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 권리분석 시 가장 중요한 요소입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 주택도시보증공사 (전마루) (보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입일자: 2021-08-06, 확정일자: 2021-07-12, 대항력 있음)

3.3. 등기부 요약 및 인수 권리

집합건물 등기부상 을구 1번으로 등기된 주택임차권(전마루, 주택도시보증공사, 230,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 물건명세서 상에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: ... 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 등기부채권 총액은 230,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 부동산 거래 동향 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 및 연립주택 거래는 활발한 편입니다.

* 2004년식 다세대(59.19㎡) 280,000,000원 (2026년 5월)

* 2024년식 연립(40.512㎡) 415,000,000원 (2026년 5월)

* 2013년식 다세대(29.81㎡) 315,000,000원 (2026년 5월)

위 사례들의 평당 거래가는 약 1,570만원에서 3,490만원 수준입니다. 본건은 2021년 신축 건물이지만, 전용면적이 14.07㎡(약 4.26평)으로 매우 작습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의 시설

'성일초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 각종 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

주변이 주거 단지, 상가, 공공시설 등으로 구성되어 있어 정주 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사, 보증금 230,000,000원)의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 합니다.

6.2. 물건 상태 확인 불가

감정평가서에 따르면, 임차인 부재, 폐문 등으로 인해 정확한 내부 확인이 어려워 표준적인 상황을 기준으로 작성되었으므로, 실제 이용 상태와 상이할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6.3. 소형 면적의 환금성

건물 면적이 14.07㎡(약 4.26평)으로 매우 작아, 추후 되팔거나 임대할 때 일반적인 주택에 비해 환금성이 떨어질 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 규제

비행안전제3구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 성내동에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 역세권(8호선 강동구청역) 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있어, 실질적인 낙찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가(223,000,000원) 대비 면적이 매우 작고, 주변 시세 대비 평당 감정가도 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 임차인 보증금 인수 여부 및 금액을 면밀히 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강동구 역세권(8호선 강동구청역)에 위치한 신축 건물입니다.

* 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소액 투자 수요가 있을 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실질적인 투자 금액이 크게 달라질 수 있어, 투자 구조 파악이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높으며, 이는 감정가(223,000,000원)보다 높은 금액입니다. 주변 시세 대비 본건의 평당 감정가(약 5,230만원/평)는 약 1,570만원~3,490만원/평으로 형성된 주변 시세보다 상당히 높은 수준입니다.

본 분석에서는 ‘인수 보증금’을 제외한 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다. 주변 시세와 신축 건물의 가치를 고려할 때, 해당 면적의 시장 가치는 약 150,000,000원에서 180,000,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 감정가가 223,000,000원으로 높게 책정된 점을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 180,000,000원

주의사항: 위 예상 입찰가는 임차인의 보증금 230,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 가정 하에, 부동산 자체의 시장 가치에 기반한 금액입니다. 만약 임차인의 보증금을 인수해야 할 경우, 실제 총 지출액은 예상 입찰가에 인수 보증금을 합산한 금액(예: 180,000,000원 + 230,000,000원 = 410,000,000원)이 될 수 있습니다. 따라서 법원의 배당 현황 및 임차권 인수 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.