나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52135 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 11층1104호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울강동경찰서" 남측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설, 공공시설, 아파트 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고, 지하철 8호선 "강동구청역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물 내 11층 1104호로서, (사용승인일: 2021.04.23.) 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화전설비, 주차장시설, 공동현관출입통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(원룸형) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 25m의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25), 교육환경보호구역, 상대보호구역(2025-03-10), 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조)), 과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상 (2) 본건의 이용상태 및 내부구조도는 수차례 현장조사시 폐문부재상태로 내부를 확인하지 못하여 부득이하게 건축물현황도, 외부관찰, 표준사양 등을 기준으로 내부구조, 이용상황 등을 작성하였으므로 사실조회시 실제와 차이가 있을 수 있는바 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 11층1104호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 236,000,000원입니다.

토지 면적은 7.37㎡(약 2.23평)이며, 건물 면적은 14.01㎡(약 4.24평)입니다. 토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 물건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울강동경찰서" 남측 인근에 위치하며, 주변은 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설, 공공시설, 아파트 등이 혼재하는 주거지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 8호선 "강동구청역"이 위치하여 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존 및 이전, 신탁 말소, 공유자 지분 이전 등이 확인됩니다. 말소기준권리로는 2023년 9월 20일 강동세무서장의 압류 등기가 있습니다. 2021년 4월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층/지상 15층 건물 내 11층 1104호입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수사항

본건에는 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하며, 주의사항으로 을구 순위 1번 주택임차권 등기가 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(류창석)

보증금: 239,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-25

확정일자: 2021-06-02

배당신고일자: 2023-07-19

대항력: 있음

비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 최성혁

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원 (최성혁 임차인의 경우 대항력 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매/임대 정보 기반)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 7일 거래: 서울 강동구 성내동 224-20번지 퀸스빌(2004년식, 59.19㎡) 2억 8,000만원 (약 473만원/㎡)

* 2026년 5월 4일 거래: 서울 강동구/송파구 성내동 464-13번지 한성올림픽파크아파트(2024년식, 40.512㎡) 4억 1,500만원 (약 1024만원/㎡)

* 2026년 5월 7일 거래: 서울 강동구 성내동 382번지 타워파크주택(A동)(2013년식, 29.81㎡) 3억 1,500만원 (약 1057만원/㎡)

4.2. 해당 건물 정보

본건이 속한 에스아이 팰리스 센트럴성내 건물은 2021년 4월 23일 사용승인된 신축 건물입니다. 본건(14.01㎡)의 감정가는 2억 3,600만원으로, 감정가 기준 ㎡당 약 1,684만원입니다. 이는 주변 신축 및 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층/지상 15층 건물 중 11층 1104호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창호입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보, 소화전, 주차장, 공동현관 출입통제 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 이용 상태

현황 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험 (임차인 인수)

가장 큰 위험은 을구 순위 1번의 대항력 있는 주택임차인 류창석 씨의 보증금 239,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 본건의 감정가(236,000,000원)보다 임차인의 보증금이 더 많으므로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 매우 높으며, 이 경우 매수인이 전액을 인수하게 됩니다.

6.2. 토지 이용 제한 및 기타 위험

다수의 토지 이용 계획 및 제한 상태가 존재하며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 경우 거래에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 건축물 현황도 및 외부 관찰, 표준 사양 등을 기준으로 내부 구조 및 이용 상황을 작성한 것으로, 현장 조사 시 실제와 차이가 있을 수 있어 경매 진행 시 유의해야 합니다.

6.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 공공시설(서울강동경찰서) 등이 위치한 주거 및 업무 복합 지역으로 파악됩니다. 정확한 혐오시설 유무 및 주변 환경에 대한 면밀한 현장 답사 및 추가 조사를 권장합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물에 위치하며 역세권에 해당하는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 239,000,000원 전액을 인수해야 하는 중대한 권리상 위험이 존재합니다. 이는 본건 감정가(236,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰 후 인수해야 할 총 금액이 시세 대비 현저히 높아질 수 있어 투자 가치를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공) 및 역세권 입지

* 소형 면적으로 1인 가구 수요 기대 가능

9. 예상 입찰가

현 시세 및 물건 특성을 종합적으로 고려할 때, 본건의 순수 부동산 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

주변 유사 면적 및 연식의 물건 시세 분석 결과, ㎡당 약 1,024만원 ~ 1,057만원 수준의 실거래가가 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적 14.01㎡를 적용 시, 약 1억 4,300만원 ~ 1억 4,800만원 범위의 시세가 예상됩니다.

따라서, 인수해야 할 보증금(239,000,000원)을 고려할 때, 총 취득 비용이 예상 시세를 훨씬 초과하게 되는 상황입니다. 이러한 위험 부담을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 시세 하한선을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 145,800,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 경매 진행 시 경쟁 상황 및 추가 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 본 건은 인수 보증금으로 인한 총 취득 비용이 매우 높을 것으로 예상되므로, 입찰 전 철저한 사전 조사와 함께 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.