나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52142 [1] 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세영부동산 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철8호선 "문정역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 상업업무지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철8호선 "문정역"과 각종 노선시내 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건 소재 건물은 지하 5층, 지상 15층의 업무시설(오피스텔, 사무소외 1)로서 철근콘크리트 구조 평지붕이며 2013.07.19 사용승인되었음. 외벽 : 복합판넬마감등 창호 : 샷시창호등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용되고 있음.

설비내역

급수위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전시설, 지하주차장등임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 업무시설(오피스텔등)의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북서측 노폭 약40미터, 북동측 노폭 악30미터, 남측으로 노폭 약20미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 유통상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(2014-03-20)(접합) , 도로(접합) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발 촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도 (아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가 구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.19.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 서울특별시 송파구 문정동 620번지에 위치한 송파푸르지오시티 오피스텔 13층 1301호임.

* 지하철 8호선 문정역에서 남서측 인근에 자리 잡고 있음.

* 주변은 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 상업업무지대로서 주거 및 업무 환경이 양호함.

2.2. 교통망

* 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 북서측 약 40미터, 북동측 약 30미터, 남측 약 20미터 폭의 포장도로에 접해 있음.

* 인근에 지하철 8호선 문정역이 위치하며, 다양한 노선의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 토지 현황

* 토지는 가장형의 평지로 업무시설(오피스텔 등)의 건부지로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(접수일자 2025-05-27, 을1)임.

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수하는 권리는 없음.

* 총 채권액은 198,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (채명건)

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-05

* 확정일자: 2023-02-15

* 배당신고일자: 2025-05-27

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 말소될 예정임.

3.3. 인수 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 대항력 포기확약서를 제출함 (2026.6.19.).

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본 건물은 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 상업업무지대에 위치함.

* 문정지구 내 법조타운, 비즈니스 업무단지와 인접하여 풍부한 임대수요가 예상됨.

4.2. 잠재력

* 지하철 8호선 문정역 역세권에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부하며, 현대아울렛, 이마트 등 편의시설 이용이 편리함.

* 향후 문정지구 개발에 따른 가치 상승 기대.

5. 생활정보

5.1. 건물 부대시설

* 건물은 지하 5층, 지상 15층 규모의 오피스텔 및 업무시설임.

* 급배수위생설비, 난방설비, 승강기 설비, 소화전 시설, 지하 주차장 등 편의시설을 갖추고 있음.

* 송파푸르지오시티는 입주민 전용 사우나, 헬스장, 골프연습장 등 부대시설을 저렴하게 이용 가능함.

5.2. 건축물 상세

* 건축물은 철근콘크리트 구조 평지붕이며, 2013년 7월 19일 사용승인됨.

* 총 1376세대로 구성되어 있음.

6. 토지이용계획 및 제한사항

6.1. 용도지역 및 지구단위계획

* 본 토지는 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속함.

6.2. 법적 제한 사항

* 군사기지 및 군사시설 보호법(대공방어협조구역, 비행안전제2구역), 수도권정비계획법(과밀억제권역), 유통단지개발 촉진법, 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률(폐기물매립시설 설치제한지역) 등의 규제를 받음.

6.3. 토지거래허가구역

* 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. (건축물의 용도-아파트)

* 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. (대상: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

* 지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. (아파트 용도 한정)

* 이러한 토지거래허가구역 지정으로 인해 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 지하철 8호선 문정역 역세권에 위치한 송파푸르지오시티 오피스텔로, 입지 조건이 우수함.

* 권리분석상 인수할 권리가 전혀 없어 안전하게 취득 가능함.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로, 시세 차익 및 안정적인 임대수익을 기대할 수 있음.

* 다만, 토지이용계획상의 다양한 규제와 토지거래허가구역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 사항임.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지 (지하철 8호선 문정역 도보 거리).

* 완벽한 권리관계 (매각으로 모든 권리 소멸).

* 실거래가 대비 경쟁력 있는 감정가.

* 활성화된 상업 및 업무지구 내 위치.

* 향후 문정지구 개발에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본 건의 감정가는 209,000,000원임.

* 최근 실거래가 자료에 따르면, 유사한 면적(약 30㎡)의 오피스텔 매매가는 2026년 5월 기준으로 210,000,000원에서 225,000,000원 수준임.

* 이는 감정가 대비 높은 시세가 형성되어 있음을 시사함.

9.2. 권리 분석 기반

* 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 매수인의 인수 부담은 없음.

9.3. 최종 제안가

* 안정적인 취득과 시세 차익을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 입찰을 고려해 볼 수 있음.

* 현재 시장가와 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 205,000,000원에서 215,000,000원 사이를 제안함.

(참고: 예상 입찰가는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 물건의 구체적인 상태 등 다양한 요인에 의해 변동될 수 있으므로, 최종적인 입찰가 산정 시에는 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.