나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52149 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 15층1504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 '서울강동경찰서' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위로는 각종 관공서, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2/지상15층 건내 제15층 제1504호로서 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택/원룸형 으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 25미터, 남서측으로 노폭 약6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

성내동 548-4 :도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52149 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 15층1504호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 236,000,000원

* 토지면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

* 건물면적: 14.04㎡ (약 4.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자 (경매개시결정): 주택도시보증공사 (237,000,000원)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울 강동구 성내동 소재 '서울강동경찰서' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 각종 관공서, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건은 북측 노폭 약 25미터 도로와 남서측 노폭 약 6미터 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 건물구조 및 이용상태

* 건축물: 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층/지상 15층 건물 내 제15층 제1504호입니다.

* 외벽: 석재붙임 마감 등으로 되어 있습니다.

* 창호: 새시 창호 마감입니다.

* 이용 상태: 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 준공 연도: 2021년 04월 23일 (사용승인일 기준)

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (2023.5.22. 접수)이 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금: 237,000,000원

* 주요 등기 현황:

* 소유권보존 (갑1, 2021-05-07)

* 주택임차권 (을1, 2023-05-22) - 임차인: 안 , 보증금: 237,000,000원, 전입일자: 2021-08-02, 확정일자: 2021-08-17, 말소: 인수.

* 압류 (갑5, 2023-09-20) - 강동세무서장

* 강제경매 (갑6, 2025-09-26) - 주택도시보증공사 (경매채권액: 237,000,000원)

* 인수 보증금 합계: 0원. 다만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 237,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로 실질적인 인수 보증금은 237,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 성내동은 서울강동경찰서 인근으로 관공서, 근린생활시설, 주거시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 소형 원룸형 주택으로서, 주로 지역 내 직장인이나 1인 가구의 수요를 기반으로 하는 상권 특성을 보입니다.

* 최근 인근 지역 연립/다세대 주택 매매 사례를 살펴보면, 2026년 5월 기준 29.81㎡(약 9평) 물건이 31,500만원(약 1057만원/㎡), 40.512㎡(약 12.2평) 물건이 41,500만원(약 1024만원/㎡)에 거래되었습니다. (이들 사례는 아파트, 연립, 다세대 주택으로, 본 건 도시형생활주택과는 건축 형태 및 용도에 차이가 있을 수 있습니다.)

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 각종 근린생활시설 이용이 편리하며, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 지하철역과의 거리는 명시되지 않았으나, 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 안 이 있으며, 이 임차인의 보증금 23,700만원을 낙찰자가 그대로 인수해야 한다는 점입니다.

* 본 건의 감정가는 23,600만원인데, 인수해야 할 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 매우 이례적인 상황입니다.

* 이는 낙찰가가 감정가 수준이거나 그 이상이 될 경우, 낙찰자가 부담하는 총 취득 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실제 시장 가치를 크게 상회하게 되어 투자자에게 막대한 손실을 초래할 수 있음을 의미합니다.

* 또한, 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 비행안전제3구역(전술) 등 다수의 도시관리계획 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구 성내동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 입지 자체는 양호할 수 있으나, 권리관계상 심각한 리스크를 안고 있습니다.

* 특히, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 23,700만원을 낙찰자가 인수해야 하고, 이 금액이 감정가 23,600만원보다 높은 상황입니다.

* 이러한 조건 하에서는 일반적인 경매 투자를 통해 시세차익이나 안정적인 임대수익을 기대하기 매우 어렵습니다.

* 사실상 본 물건은 임차인이 직접 낙찰받거나, 임차인과 원만하게 협의되지 않는 이상 정상적인 투자 대상으로 보기 어렵습니다.

1.8. 투자 포인트

* 본 물건의 현재 권리 분석 및 시장 상황을 종합해 볼 때, 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다.

* 임차인과의 협의를 통한 보증금 조정 가능성, 또는 시장의 급격한 변화 등 특별한 변수가 없다면 신중한 접근이 요구됩니다.

* 강동구라는 지역적 이점에도 불구하고, 인수해야 할 막대한 보증금 부담으로 인해 투자 매력이 현저히 떨어집니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 건의 가장 큰 특징은 선순위 임차인의 보증금 23,700만원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

* 감정가 23,600만원으로 경매가 진행되더라도, 낙찰받게 되면 최소 47,300만원 (입찰가 23,600만원 + 인수 보증금 23,700만원)의 총 취득 비용이 발생합니다.

* 본 건과 유사한 소형 도시형생활주택의 시장 가치는 약 15,000만원에서 17,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 따라서, 낙찰가에 인수 보증금을 더한 총 취득 비용이 물건의 실제 시장 가치를 훨씬 초과하게 됩니다.

* 투자 수익을 고려한 입찰가는 현실적으로 산정하기 어려우며, 일반적인 경매 투자를 통한 수익 창출은 불가능하다고 판단됩니다.

* 권장 입찰가: 없음 (투자 부적합)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.