나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52141 [1] 서울특별시 강동구 천호동 287-32 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 수도권 지하철 8호선 ‘암사역’ 남동측 인근에 소재하는 구분소유부동산으로서, 주위는 다세대, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 북서측 인근으로 수도권 지하철 8호선‘암사역'이 위치하고, 인근 간선도로변(올림픽로)을 따라 다수의 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조, 슬래브지붕 지하1층 지상9층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2020.09.11.) - 외벽·창호 : 석재 및 타일 마감, 알루미늄 창호 등, - 내벽·천장·바닥 : 벽지, 천장지, 타일 및 각종 내장재 마감 등임.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 기준시점 현재 다세대, 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 폭 약 20m 내외, 남동측으로 폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획) 결정(변경)서고시 제2025-248호(2025.5.1.)참조(비주거비율)), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-11-12)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-12)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-2025.09.30일자 등기사항전부증명서상 소유자는 '김기정'임. -2024년 10월 24일 서울동부지방법원의 임차권등기명령에 따라 주택임차권(임차보증금 금262,000,000원, 임차권자 박현홍) 설정되어 있으니 업무에 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 287-32번지에 위치한 오피스텔로, 서울동부지방법원 2025타경52141호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정평가액은 248,000,000원입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 서울특별시 강동구 천호동 287-32 5층 502호입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 9층 건물 중 5층에 위치한 오피스텔이며, 2020년 9월 11일에 사용승인되었습니다. (JSON 데이터 분석 결과)

1.3. 면적 정보

토지 면적은 12.16㎡ (약 40.19평)이며, 건물 전용 면적은 35.22㎡ (약 10.64평)입니다. 건축물대장상 대지면적은 248.1㎡ (약 75.06평), 연면적은 1116.03㎡ (약 337.61평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통

대상 물건은 지하철 8호선 암사역에서 남동측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 올림픽로 등 간선도로와 인접하여 차량을 통한 접근성도 양호합니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인근에 소재합니다.

2.2. 주변 환경

물건이 소재한 지역은 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 천호역 일대는 강동구의 중심 상권으로 부상하였으며, 현대백화점, 이마트 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권보존등기(2020.09.14.) 이후 공유자전원지분전부이전(2020.11.11.)을 통해 김기정 씨에게 소유권이 이전되었습니다. 이후 2024년 10월 25일 주택임차권(박현홍)이 등기되었고, 2025년 9월 25일 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정이 내려졌습니다.

3.2. 임차인 분석

본 물건에는 두 명의 임차인이 존재합니다.

* 박현홍: 주택임차권이 등기되어 있으며, 보증금 262,000,000원, 차임 0원입니다. 2020년 10월 16일 전입, 2020년 9월 25일 확정일자를 받았고, 2024년 10월 25일 배당신고를 하였습니다. 대항력이 '있음'으로 명시되어 있습니다.

* 정서연: 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 '없음'으로 기재되어 있습니다.

3.3. 권리 인수 및 소멸 분석

집합건물 등기부요약 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 을구 3번 주택임차권(박현홍, 2024년 10월 25일 접수)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 이는 말소기준권리(2025.09.25. 접수된 강제경매)보다 선순위이며, 대항력 있는 임차인이므로 보증금 전액을 인수해야 합니다.

4. 상권분석

천호역 일대는 지하철 5, 8호선 환승역을 중심으로 형성된 강동구의 대표적인 복합상권입니다. 유동인구가 풍부하며, 현대백화점, 이마트, 로데오거리 등 다양한 상업시설이 밀집해 있어 젊은층부터 중장년층까지 폭넓은 수요층을 확보하고 있습니다. 최근에는 '강동 이스턴 스퀘어'와 같은 대형 상업시설 공급이 예정되어 있어 상권 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

대상 물건 인근에는 현대백화점, 이마트, 롯데시네마 등 다양한 편의시설이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 올림픽공원, 광나루한강공원 등 녹지 공간도 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 교육 시설로는 천일중학교 등이 인근에 있으며, 비교적 학군 밀집도는 높지 않은 편입니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박현홍 씨의 보증금 262,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 물건의 감정평가액 248,000,000원을 초과하는 금액으로, 인수하는 보증금액만큼 추가적인 자금 부담이 발생하거나 손실로 이어질 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 상 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 관련 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 감정가를 초과한다는 점에서 투자 위험이 매우 높은 물건입니다. 낙찰자는 임차인에게 지급해야 할 262,000,000원을 추가적으로 부담해야 하므로, 단순 시세 차익을 노리는 일반적인 경매 투자로는 접근하기 어려운 상황입니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 투자 위험이 매우 높아 일반적인 투자 관점에서는 긍정적인 투자 포인트를 찾기 어렵습니다. 만약 임차인과의 협상을 통해 보증금 부담을 줄이거나, 낙찰자가 인수하는 보증금보다 훨씬 높은 시장 가치를 확보할 수 있다는 명확한 근거가 있다면 고려해볼 수 있으나, 현재로서는 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

총 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'으로 산정됩니다. 이 물건의 경우, 박현홍 임차인의 보증금 262,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 안정적인 투자를 위해서는 총 투자 비용이 현재 시장 가치(감정가 248,000,000원 수준)를 초과하지 않아야 합니다.

따라서, '입찰가 + 262,000,000원 <= 시장 가치'의 관계가 성립해야 합니다. 현재 감정가 248,000,000원 기준으로 볼 때, 입찰가는 0원 이하가 되어야 하는데 이는 현실적으로 불가능합니다.

만약 향후 시장 가치가 262,000,000원을 초과하여, 초과분에 대한 금액으로 입찰가를 산정해야 한다면 예를 들어 시장 가치가 280,000,000원일 경우, 최대 입찰가는 18,000,000원이 됩니다. 하지만 이마저도 매우 보수적인 접근이며, 실제 입찰가는 철저한 시장 조사와 임차인과의 협상 가능성, 명도 전략 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 건은 투자 위험이 매우 높은 물건이므로, 입찰 참여 시 각별한 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.