나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52134 [1] 서울특별시 강동구 천호동 163-15 에스아이팰리스 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북축 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "강동역" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건내 제6층 제604호로서, 외벽: 석재 마감 등임. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등임. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 화재탐지시설, 엘리베이터시설 및 도시가스 난방시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 등고 평탄한 평지 내의 가장형토지로서, 근생오피스텔 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6M 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<163-15, 163-16> 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특 별시 고시 제2025-475호(2025.5.28)참조), 도로(2025-07-03)(접합), 가축사육제한구역(2014- 06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))< 군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11 -28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아 파트)기간:25.8.26~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임. <163-19, 163-20, 163-39> 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특 별시 고시 제2025-475호(2025.5.28)참조),가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사 시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래 계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26~26.8.25. 국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 윤진수)로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52134 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 163-15 에스아이팰리스 6층604호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 복합 용도)

* 감정가: 333,000,000원

* 토지면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

* 토지지분: 13.48㎡ (약 4.08평)

* 건물면적: 43.84㎡ (약 13.26평)

* 건물지분: 43.84㎡ (약 13.26평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재.

* 주의사항: 주택도시보증공사(양도전: 임차인 윤 )로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

* 건물 사용승인일: 2020년 2월 6일 (신축 6년차)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북측 인근에 위치.

* 주위환경: 아파트 단지, 오피스텔, 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호함.

* 교통: 본 건까지 차량 통행이 용이하며, 지하철 5호선 "강동역" 및 다수의 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본 건 동측으로 약 6미터 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 제한 사항이 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (접수일자: 2025.09.25).

* 소멸되는 권리: 본 경매로 인해 주택도시보증공사의 강제경매 등기(갑3) 및 권리자 윤 (주택도시보증공사)의 주택임차권 등기(을1)는 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요함. 현재까지 파악된 권리 분석 상 소멸되지 않는 권리는 없어 보임.

* 임차인 현황:

* 임차인: F

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.03.24

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 없는 특이 임차인으로, 실제 점유 관계 및 법률상 대항력 효력에 대한 면밀한 조사가 필요함.

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전 임차인: 윤 )

* 보증금: 325,500,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2020.02.20

* 배당신고일자: 2023.08.21

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리보다 후순위 임차인으로 대항력은 없으며, HUG로부터의 확약서 제출로 인해 보증금 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하여 사실상 대항력이 소멸되는 것으로 판단됨.

* 등기부채권 총액: 325,500,000원 (주택도시보증공사 채권액).

1.3. 상권분석

* 본 건은 천호동의 강동역 역세권 지역으로, 오피스텔, 주거용 건물 및 근린생활시설이 밀집되어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달되어 있음.

* 주변 아파트 단지 및 다세대 주택의 배후 주거 수요가 풍부하며, 다양한 상업 시설로 인한 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역임.

* 동신중학교 북측 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 업종 수요도 예상됨.

* 현재까지 파악된 정보로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 강동역이 도보권 내에 위치하며, 다수의 버스 노선 운행으로 서울 시내 및 경기 지역 이동이 편리함.

* 교육: 동신중학교가 인근에 위치하며, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 있어 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 각종 상업 시설 등이 천호동 및 강동역 주변에 잘 갖추어져 생활 편의성이 높음.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 다세대 주택이 어우러진 주거 밀집 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 F : 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 있어 법률상 대항력이 존재함. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 권리 효력에 대한 면밀한 추가 조사가 필요하며, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* HUG 관련 확약서: 주택도시보증공사가 임차인 윤 으로부터 권리를 양도받으며 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, 절차상의 미비점이나 해석상의 여지가 있는지 신중하게 검토해야 하며, 법률 전문가와의 상담이 권장됨.

* 토지이용계획상 제한: 다수의 토지이용 제한사항(가축사육제한, 상대보호, 대공방어협조, 비행안전, 과밀억제, 토지거래허가구역 등)이 존재하므로, 향후 건물 증개축 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 편의 시설을 갖춘 오피스텔임. 신축 6년차 건물로 상태도 양호하여 투자 가치가 있는 것으로 판단됨. 다만, 보증금 및 차임이 없는 대항력 있는 임차인 F 의 존재와 HUG 관련 복잡한 권리 관계 등 주의를 요하는 부분이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적임. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 감안하여 신중하게 접근해야 할 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 강동역 역세권 및 천호동 중심 상업/주거 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 신축 건물로 유지보수 비용 부담이 적고, 즉시 사용 또는 임대가 용이함.

* 최근 거래 사례 대비 감정가 및 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 포착할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 333,000,000원입니다. 최근 유사 물건 매매 사례(2025년 5월, 41.9㎡ 기준 28,400,000원)를 바탕으로 본 건의 전용면적(43.84㎡)에 적용하면 약 29,727,0000원에 해당하는 시세가 산정됩니다.

권리 분석상의 복잡성과 임차인 관련 리스크를 고려할 때, 낙찰가는 감정가 및 시세보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

이에 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 대략 295,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 감정가의 약 88.6% 수준이며, 시장 시세 및 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 산정 금액입니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 법률 전문가 상담 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.