나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12373 [1] 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제13층 제1302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '치현초등학교' 남동측 인근에 위차하며, 부근은 노 선을 따라 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 바, 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 신방화 역)이 소재하는 바, 제반 대중교통의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건으로서, 외벽: 외장석재붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호: 샤시창호 등 마감.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방시설, 기계식주차장, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공중주택 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40미터 내외의 왕복6차선(방화대로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반 드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상 자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 공한나의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12373 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제13층 제1302호

건물명: 마곡제이엠팰리스

용도: 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔), 공동주택

감정가: 338,000,000원

토지면적: 11.42㎡ (약 3.45평)

토지 지분: 11.423㎡ (약 3.45평)

건물면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

건물 지분: 24.505㎡ (약 7.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

* 사용승인일: 2021년 8월 19일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층

* 전유부분: 13층 중 1302호

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '치현초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 진입 및 출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 9호선 신방화역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.채권자 및 권리 현황

* 강제경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (총액: 325,000,000원)

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기 접수일: 2025년 9월 26일)

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 주식회사자연지장수민물장어 (대표 박종화)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 330,000원

* 전입일자: 2015년 6월 16일

* 확정일자: 2015년 6월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 가능성 있음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 공한나의 주택임차권 승계)

* 보증금: 325,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 27일

* 확정일자: 2021년 10월 5일

* 배당신고일자: 2023년 8월 17일

* 대항력: 없음

* 등기부상 주택임차권 (공한나) 권리금액: 325,000,000원, 말소 예정

* 주의사항: 임차인 공한나의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 3.권리분석 요약

등기부등본상 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정보다 선순위인 임차인이 존재합니다. 주식회사자연지장수민물장어는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 30,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 주택도시보증공사(구 공한나)의 임차권은 말소 대상이나, 매각 조건에 따라 매수인에게 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 시설

본건이 소재한 서울특별시 강서구 방화동 일대는 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있으며, 주거지역과 상업지역이 혼합된 복합 상권의 특성을 보입니다. 인근에는 치현초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 2.잠재적 혐오시설 정보

본건은 공항이 인접한 지역에 위치하며, '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>'에 해당합니다. 이는 항공기 소음 및 공항 관련 규제에 따른 영향을 받을 수 있음을 시사합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 교육 시설

* 치현초등학교: 남동측 인근 위치

1.5. 2.주변 편의 시설

* 본건 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑, 식음료 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 3.주변 교통 시설

* 노선버스정류장 및 지하철 9호선 신방화역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 주식회사자연지장수민물장어의 보증금 30,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건: 공한나의 임차권 승계인인 HUG는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행되나, 절차상 불확실성 존재 가능성이 있습니다.

* 공항 인접 지역 관련 규제 및 소음: 중요시설물보호지구, 수평표면구역에 해당하여 공항 관련 법규의 적용을 받으며, 항공기 소음으로 인한 생활 환경 저해 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세 괴리 가능성: 감정가 338,000,000원 대비 최근 유사 물건의 매매 사례 가격이 더 낮게 형성된 점을 고려할 때, 고가 낙찰의 위험이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 매각 조건, 공항 인접 지역이라는 특수성을 고려할 때 권리 분석 및 인수 부담에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 마곡지구 인근의 입지: 마곡지구 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 대중교통 편리성: 지하철 9호선 신방화역 및 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리합니다.

* 도시형생활주택 및 오피스텔 혼합 단지: 다양한 용도로 활용되는 지역 특성을 가집니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 같은 단지인 '마곡제이엠팰리스'의 전용면적 38.95㎡ 물건이 2026년 7월 7일에 306,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(전용면적 24.50㎡)의 면적당 가격을 산정하면 약 7,856,096원/㎡이 됩니다. 이를 적용하면 본건의 시장 가치는 약 192,474,352원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 338,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 30,000,000원 및 HUG 관련 인수 조건을 고려해야 합니다. 또한, 경매 특성상 경쟁이 심화될 수 있습니다.

따라서, 현재 시장 상황과 권리 분석상의 위험 부담을 종합적으로 고려할 때, 시장가치와 감정가 사이에서 신중한 접근이 필요합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 감안하고, 보수적인 접근을 한다면 230,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 낙찰 후 인수해야 하는 보증금액 및 기타 부대 비용을 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.