나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12401 [1] 서울특별시 강서구 염창동 241-16 명주빌하모니 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 비즈니스센터, 근린생활시설 및 숙박시설과 아파트단지가 혼재하 는 지대로서 제반 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상5층 건으로서, (사용승인일 : 2010.11.04) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고 도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관 리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대 상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 집합건축물대장상 "위반건축물"임. (주택과-38217(2022.10.25.)호에 의거 위반건축물 표기 [조립식패널조 11.5㎡ 무단증축])

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12401 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 241-16 명주빌하모니 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 261,280,000원

토지면적: 15.65㎡ (약 4.73평)

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

토지지분: 15.65㎡ (약 4.73평)

건물지분: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물 제시외면적: 11.50㎡ (약 3.48평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축물 정보: 2010년 11월 4일 사용승인, 철근콘크리트구조, 지하 1층 / 지상 5층 건물 중 5층 502호. (전체 건물 연면적 388.41㎡, 대지권 면적 172.8㎡)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 비즈니스센터, 근린생활시설 및 숙박시설과 아파트단지가 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통임. 본건 남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 5월 1일 서울특별시 강서구의 압류 등기.

등기부 현황:

- 소유권 이전: 김정인(2021.04.16) -> 이양순(2022.01.20)

- 주택임차권: 김경미(2023.12.15) - 보증금 260,000,000원. 전입일자 2021.11.30, 확정일자 2021.10.07. (대항력 없음, 말소 예정)

- 압류: 서울특별시 강서구 (2건)

- 강제경매: 주택도시보증공사(2025.09.29) - 채권액 260,000,000원. (본건 경매 개시 권리)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-30

* 확정일자: 2021-10-07

* 배당신고일자: 2023-12-15

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자로 주택도시보증공사가 등기되어 있으며, 인수 보증금은 없음.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 / 지상 5층 건물.

사용승인일: 2010년 11월 4일.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등을 갖추었음.

인접 도로 상태: 본건 남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

1.5. 상권분석

주변 시세 분석:

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 기준 유사 건물의 거래 가격은 32,000만원에서 38,000만원 범위에 분포함.

2018년 준공 건물 (전용면적 43.03㎡)이 32,000만원에 거래됨. (면적당 약 743.7만원)

2015년 준공 건물 (전용면적 41.18㎡)이 38,000만원에 거래됨. (면적당 약 922.8만원)

1996년 준공 건물 (전용면적 63.17㎡)이 36,000만원에 거래됨. (면적당 약 570.0만원)

본건(전용면적 29.75㎡)의 감정가 261,280,000원 기준 면적당 단가는 약 878.3만원으로, 주변 신축 건물(2015, 2018년 준공)의 면적당 단가 범위 내에 있어 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

1.6. 잠재적 리스크

위반건축물: 본건은 집합건축물대장상 "위반건축물"로 표기되어 있음. (주택과-38217(2022.10.25.)호에 의거 조립식패널조 11.5㎡ 무단증축). 이는 향후 이행강제금 부과, 시정명령, 재산권 행사 제한 등의 불이익이 발생할 수 있으며, 제시외 건물(11.50㎡)이 포함되어 있음.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으며, 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 인수 시 세부 조건을 면밀히 확인해야 함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.). 이러한 규제들은 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제한을 줄 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 염창동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경은 보통 수준임.

권리 관계상 대항력 있는 임차인은 없으며, HUG의 임차권 등기는 말소 예정이므로 권리 분석상 깔끔한 편임.

주요 리스크 요인은 위반건축물 등재와 HUG 인수 조건 변경 사항임. 위반건축물은 이행강제금 부과 가능성이 있으며, HUG 조건은 매수인의 특정 의무를 부과하므로 면밀한 사전 검토가 필수적임.

주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 평가되나, 면적당 단가를 고려한 분석이 필요함.

1.8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 낮음.

HUG가 채권자이므로 보증금 관련 분쟁 소지가 적음.

위반건축물 시정 및 HUG 조건 이행 완료 시, 정상적인 주택 거래 및 활용 가능.

서울 강서구 지역의 꾸준한 주택 수요를 바탕으로 한 시세 차익 기대.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 261,280,000원

주변 시세 분석 기반 추정가:

본건 전용면적(29.75㎡) 기준, 최근 신축 건물(2015, 2018년 준공)의 면적당 단가(약 740만~920만원/㎡)를 적용하면, 약 220,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 추정.

고려사항:

위반건축물 시정 비용 (철거, 원상복구 등 발생 가능)

HUG 인수조건 이행 관련 제반 비용 (임차권 등기 말소 등)

향후 시장 상황 및 경매 경쟁률

예상 입찰가:

위반건축물 등 제반 리스크를 감안할 때, 보수적으로 접근 시 감정가 이하 또는 소폭 상승 수준에서 입찰가를 고려할 수 있음.

현 시세 및 잠재적 비용을 고려하여, 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 검토하는 것을 권장함.

최종 입찰가 결정은 현장 조사 및 전문가 상담 후 신중하게 진행하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.