나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12231 [1] 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재‘지하철 9호선 염창역’북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선"염창역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2021.12.01.) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 오피스텔 및 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12231 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제2층 제202호

용도: 오피스텔

감정가: 408,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 12.24㎡ (약 3.70평)

토지지분: 12.24㎡ (약 3.70평)

건물면적: 34.91㎡ (약 10.56평)

건물지분: 34.91㎡ (약 10.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상세 정보

건축물표제부상 정보에 따르면, 한경렉스플레이스는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물로, 본건은 2층 제202호입니다. 사용승인일은 2021년 12월 1일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호 등입니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수, 화재탐지, 승강기, 난방 설비 및 기계식 주차장이 구비되어 있습니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.6. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경.

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 염창역 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 염창역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 염창역은 9호선 급행역으로 여의도, 강남 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 형상 및 인접 도로상태

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2021-12-08 (손용익)

* 소유권이전: 2022-06-24 (우준형, 매매 금378,000,000원)

* 주택임차권: 2024-07-17 (백승엽, 권리금액 378,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매: 2025-09-22 (주택도시보증공사, 권리금액 378,000,000원, 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (백 )

* 보증금: 378,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-24

* 확정일자: 2022-06-03

* 배당신고일자: 2024-07-17

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소를 조건으로 매각됨.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인의 보증금은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.4. 권리분석 요약

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 인해 진행 중이며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 등기부상 을구의 주택임차권(백승엽)은 말소될 예정이며, 채권자의 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. 따라서 권리상 낙찰자에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 투자 가치

본건은 신축급 오피스텔로, 염창역 역세권에 위치하여 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 한경렉스플레이스는 2021년 12월 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

건물면적 34.91㎡ (약 10.56평) 기준, 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가 408,000,000원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 유사 평형대의 오피스텔 매매가는 3억원 중반에서 4억원 이상까지 형성되어 있으나, 신축 연식 및 입지 조건을 감안하면 감정가 수준 또는 그 이상도 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 GS더프레시 강서염창점, 올마트 목동점 등 대형마트 및 생활 편의 시설이 다수 위치하여 생활이 편리합니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 9호선 염창역이 도보 거리에 있어 서울 주요 도심으로의 접근이 용이하며, 주변 버스 노선도 다양하게 갖추고 있습니다.

5.3. 교육 및 의료 시설

염창초등학교, 염창중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 염창동 일대에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 집단화된 유해 시설 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 염창 근린공원 인근 사업 부지가 15년째 방치되어 있어, 이로 인한 소음, 먼지, 안전 문제 등의 간접적인 불편이 제기된 사례가 있습니다. 본건의 위치는 해당 지역과는 다소 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

6.2. 임차인 관련 조건

임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 및 채권자의 보증금 반환 청구권 포기 조건은 매수인에게 유리하게 작용하나, 관련 서류를 철저히 확인하여 명확히 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 염창동에 위치한 신축급 오피스텔로, 지하철 9호선 염창역 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 준공 연차가 짧고, 주변 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 목적 모두 적합한 물건입니다. 권리분석 상 인수되는 권리가 없어 명도가 용이할 것으로 예상되며, 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인에게 큰 이점으로 작용합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축급 오피스텔: 9호선 염창역 이용 편리, 2021년 준공으로 신축급 컨디션 유지.

* 안정적인 임대 수요: 강서구 마곡지구 및 주요 업무지구 접근성 우수하여 직장인 임대 수요 풍부.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로 투자 매력도 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 408,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 실거래가 및 호가는 3억원 중반에서 4억원대 초중반에 형성되어 있습니다. 특히 건물의 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때, 현재 감정가는 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

권리분석상 매수인에게 인수되는 보증금이 없으며, 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 또한 수월할 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 408,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 동향을 고려하여 410,000,000원 ~ 430,000,000원 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

이는 순수 물건의 가치와 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 동시 진행 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.