나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11112 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제105동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 오남중학교 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 6층건중 4층 403호로서 외 벽: 벽돌타일 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

도시형생활주택(방2,주방1,거실1,욕실1,발코니1)으로 이용중임

설비내역

승강기.소화전,화재탐지기,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형으로 도시형생활주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약4m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망),대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도 방위사령부(02-524-3146)관할),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11112 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제105동 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 242,000,000원

토지면적: 16.31㎡ (약 4.93평)

건물면적: 24.67㎡ (약 7.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 홍OO

1.2. 건축물 상세 정보

건축년도: 2019년(사용승인일 2020.09.16)

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

층수: 6층 중 4층

내부구조: 도시형생활주택(방2, 주방1, 거실1, 욕실1, 발코니1)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하며, 오남중학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지여건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 약 4m의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

인근에 오남중학교가 있어 교육환경 보호구역에 해당합니다. 일반적인 주거 및 상업 밀집 지역으로, 특이한 혐오시설은 확인되지 않으나, 정확한 현황은 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2022.02.04. 포천세무서장 압류 (갑4)

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 권리 및 임차인 현황

* 을3. 주택임차권 (2023.05.09.)

* 권리자: 홍순용 (채권자)

* 권리금액: 236,000,000원

* 인수 여부: 인수 (물건명세서 상 명시)

* 비고: 전입일자 2020.11.03, 확정일자 2020.10.16.

* 임차인 홍순용은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 236,000,000원의 전액 또는 일부를 배당받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑2. 소유권이전1번신탁등기말소 (2020.09.28.)

* 갑3. 공유자전원지분전부이전 (2020.10.23.)

* 갑4. 압류 (2022.02.04.) - 말소기준권리

* 갑5. 가압류 (2022.08.11.) - 말소 (권리금액 1,462,000,000원)

* 갑6. 압류 (2023.04.18.) - 말소 (서울특별시)

* 갑7. 강제경매 (2025.09.25.) - 말소 (채권자: 홍순용, 권리금액: 236,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 홍순용 (보증금 236,000,000원)

* 별도등기: 구분지상권 (2020.09.28. 제223457호) - 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 오류동 지역은 다세대주택 및 도시형생활주택이 밀집된 주거 지역으로, 생활 편의시설 및 상업시설이 적절히 분포하고 있습니다.

4.2. 건물 상태

본건이 속한 다원리치타운은 2019년경 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 외벽은 벽돌 타일, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창으로 되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

오류동역(지하철 1호선) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

5.3. 주요 시설

오남중학교, 오류초등학교 등이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 홍순용의 보증금 236,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가와 거의 동일한 금액으로, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 별도등기 인수 리스크

구분지상권 등 별도등기가 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 하므로 토지 사용에 제한이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 대상, 특정 용도) 등의 제한 사항이 있습니다.

6.4. 권리관계 복잡성

다수의 압류, 가압류, 신탁 등이 경합하였으며, 임차인이 채권자로서 직접 강제경매를 신청한 점은 주목할 만합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구로구 오류동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이지만 대항력 있는 임차인의 보증금 236,000,000원과 구분지상권 등기 인수라는 상당한 부담을 안고 있습니다. 특히 임차인의 보증금이 감정가와 거의 동일하므로, 낙찰 후 추가 비용 발생으로 인한 손실 가능성이 매우 높은 물건입니다. 투자 목적보다는 해당 물건의 권리관계를 명확히 이해하고, 인수되는 보증금 및 권리사항을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

다원리치타운은 2019-2020년경 준공되어 건물이 비교적 신축급에 해당합니다.

8.2. 소형 평형

24. 67㎡의 소형 평형으로 1인 가구나 소규모 투자 수요를 타겟으로 할 수 있습니다.

8.3. 채권자 임차인의 경매 신청

임차인이 직접 경매를 신청하였으므로, 채권 회수 의지가 강하다고 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 242,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 홍순용의 보증금 236,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 고려할 때, 실질적인 매수인의 총 부담액은 (입찰가 + 236,000,000원)이 됩니다.

감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 산정해보면, 242,000,000원 - 236,000,000원 = 6,000,000원입니다.

이러한 점을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 보수적으로 산정하여 10,000,000원 ~ 20,000,000원 사이를 권고합니다. (총 인수 비용: 246,000,000원 ~ 256,000,000원)

이 가격은 인수되는 보증금 및 별도등기를 포함한 총 투자 비용이 감정가 수준에 근접하거나 소폭 초과하는 수준으로, 투자 위험이 매우 높음을 인지해야 합니다. 실제 입찰 시에는 해당 금액을 상회하는 입찰은 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.