나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12318 [1] 서울특별시 금천구 가산동 60-15 리더스타워 제5층 제510호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역(1호선,7호선)' 동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트형 공장 및 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집하여 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역[가산디지털단지역(1호선,7호선)]이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕,테크플레이트위콘크리트슬라브지붕 15층 건물 내 제5층 제510호로서, - 외벽 : 복합판넬마감 및 페어글라스마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트형 공장으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 소방, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로서, 아파트형 공장, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 20m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역(2016-05-13), 과밀억제권역, 철도보호지구(2020-11-30), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12318 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-15 리더스타워 제5층 제510호

건물명: 리더스타워

용도: 지식산업센터 (아파트형 공장)

감정가: 996,000,000원

토지면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

토지 지분: 29.618509649246374㎡

건물면적: 130.20㎡ (약 39.38평)

건물 지분: 130.2㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (근저당권자이자 임의경매 신청인으로 추정)

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2022.05.31. 접수, 을7)

등기부채권 총액: 2,309,798,071원

특이사항: 별도등기 (매각으로 소멸되지 않는 구분지상권 인수)

임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원. (임대관계는 미상임.)

감정평가 요약:

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역(1호선, 7호선)' 동측 인근

* 주위 환경: 아파트형 공장, 근린생활시설, 업무시설 밀집 지역

* 교통 상황: 차량 진출입 용이, 인근 버스정류장 및 지하철역 소재 (대중교통 양호)

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 15층 건물 중 제5층 제510호

* 이용 상태: 아파트형 공장으로 이용 중

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 소방, 승강기 설비 구비

* 토지 이용 상태: 대체로 가장형 평지, 아파트형 공장, 근린생활시설 건부지로 이용 중

* 인접 도로: 북측 및 서측 노폭 약 20m의 포장도로를 통하여 출입

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등

* 공부와의 차이: 없음

* 기타 참고사항: 임대관계 미상

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다수의 아파트형 공장, 근린생활시설, 업무시설이 밀집한 대표적인 산업 및 업무 중심지입니다.

차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

이 지역은 '서울 IT 허브'로 불리며, 풍부한 직장인 배후 수요를 가지고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 5월 31일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을7)입니다.

이 근저당권을 포함하여 등기부상 기재된 대부분의 권리(압류, 가압류 등)는 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

하지만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 토지 을구 1번 및 2번의 구분지상권 등기(2005년 1월 15일자)가 명시되어 있으며, 이는 매수인이 인수해야 합니다. [물건명세서 참고사항]

이러한 구분지상권은 토지의 사용에 제약을 줄 수 있으므로, 향후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

총 등기부채권액은 2,309,798,071원으로, 채권 총액이 높은 편입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없으나, '임대관계 미상'으로 기재되어 있어 실제 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

가산디지털단지는 서울 서남권의 대표적인 IT 및 산업단지로, 약 15만 명 이상의 상주인구와 20~30만 명에 달하는 유동인구를 확보하고 있어 강력한 소비 기반을 갖추고 있습니다.

대부분의 기업이 자체 구내식당을 운영하지 않아, 점심 및 저녁 시간대에 외부 식당 이용률이 높습니다.

이로 인해 가성비 좋은 식당이나 서비스 업종에 대한 수요가 꾸준히 유지되는 경향이 있습니다.

단지 내에는 대형 쇼핑몰(마리오아울렛, 현대시티아울렛W몰 등)도 위치하여 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이합니다.

다만, 과거에는 공원이나 '먹자 골목'과 같은 휴식 및 여가 공간이 부족하여 '회색 도시'라는 인식이 있었습니다.

최근에는 서울시의 '가든밸리 프로젝트'를 통해 산업단지 내 녹지 공간 확충 사업이 진행 중이며, 이는 향후 쾌적성 증대에 기여할 것으로 기대됩니다.

또한, 인근 지역의 하수 악취 문제도 개선 공사를 통해 해결될 예정입니다.

1.4. 생활정보

대상 물건이 위치한 가산디지털단지는 풍부한 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 주요 간선도로 접근성이 우수합니다.

* 쇼핑: 마리오아울렛, 현대시티아울렛W몰 등 대형 쇼핑몰이 인근에 위치하여 편리한 쇼핑이 가능합니다.

* 식사: 단지 내외로 다양한 식당가가 형성되어 있어 식사 해결이 용이합니다.

* 녹지: 과거 녹지 공간 부족 문제가 제기되었으나, 현재 '가든밸리 프로젝트'를 통해 공원 및 녹지 공간이 확충될 예정입니다.

* 기타: 과거 악취 민원이 있었으나, 현재 개선 공사가 진행 중입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 매수인이 인수해야 하는 구분지상권은 토지 사용에 대한 권리를 제한하므로, 재산 가치 하락 또는 개발 제한의 주요 원인이 될 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크입니다. [물건명세서 참고사항]

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하여, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 명도 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 23억 원이 넘는 등기부채권 총액은 채권자 간의 복잡한 이해관계와 잠재적인 경매 취하 가능성 또는 추가적인 법적 분쟁의 소지를 내포할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 지식산업센터 시장은 공급 과잉 및 경기 변동에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역이라는 뛰어난 입지 조건과 풍부한 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 장점을 가지고 있습니다.

탄탄한 교통망과 풍부한 편의시설 또한 긍정적인 요인입니다.

하지만, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이라는 중대한 권리 부담이 존재하며, 이는 향후 자산 가치에 상당한 제약을 줄 수 있습니다. [물건명세서 참고사항]

높은 총 채권액과 임대 관계 미상이라는 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 해당 권리 분석을 철저히 하고, 인수하는 구분지상권의 구체적인 내용과 영향을 면밀히 파악한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 업무지구의 역세권 입지: 가산디지털단지역 초역세권에 위치하여 직주근접성이 매우 우수합니다.

* 안정적인 수요 기반: 15만 명 이상의 풍부한 배후 수요는 임대 공실 위험을 낮춥니다.

* 지속적인 도시 개발: '가든밸리 프로젝트' 등을 통해 녹지 및 편의시설이 확충되는 등 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 업무 효율성을 위한 인프라: 다수의 기업과 지원 시설이 밀집하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 996,000,000원입니다. 건물의 면적은 130.20㎡(약 39.38평)입니다. [물건 기본정보]

최근 가산디지털단지 내 지식산업센터의 시세는 신축 건물의 경우 평당 2,000만 원에서 3,000만 원 이상을 기록하기도 합니다.

하지만 본 물건은 '리더스타워'라는 다소 연식이 있는 건물이며, 특히 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이라는 중대한 권리 부담을 인수해야 하므로, 이는 입찰가 산정에 있어 상당한 할인 요인이 됩니다. [물건명세서 참고사항]

과거 '리더스타워' 내 유사 면적 물건의 실거래가 정보가 제한적이나, 높은 가격대(10억 원 이상) 거래 사례도 존재하나 이는 특정 조건의 거래일 수 있습니다.

감정평가액이 시장의 일반적인 거래가나 잠재적 리스크를 충분히 반영하지 않았을 가능성을 고려해야 합니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준을 보수적으로 고려해 볼 수 있습니다.

감정가 996,000,000원의 70%는 약 697,200,000원이며, 80%는 약 796,800,000원입니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 7억원에서 8억원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권유합니다.

실제 입찰 시에는 해당 권리(구분지상권)의 정확한 내용과 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.