나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11429 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-58 제가동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일감정 · 평가일 2025.10.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울신흥초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 공공시설, 교육시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브 4층 다세대주택(8세대) 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측, 남측으로 독산로50나길 및 독산로50길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11429 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2.

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-58 제가동 제2층 제202호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 4층 다세대주택(8세대) 건물 내 제2층 제202호

건축물대장상 사용승인일: 1993.05.04

2.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 261,000,000원

토지면적: 34.32㎡ (10.38평)

건물면적: 67.65㎡ (20.47평)

2.

1.4. 매각 대상

토지/건물일괄매각

2.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울신흥초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 공공시설, 교육시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

외국인 등의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

2.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 변동 및 근저당, 임의경매 개시 결정 등이 확인됩니다.

말소기준권리인 을8 근저당(한국주택금융공사, 2011.12.26. 접수, 628,000,000원)을 기준으로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다. (현재 정보상으로는 없음)

2.

3.2. 말소기준 권리

을8 근저당 (한국주택금융공사, 2011.12.26. 접수, 628,000,000원)

2.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

2.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황 및 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다.

임대 관계는 미상으로, 해당 물건에 실제 거주하거나 점유하는 임차인이 있는지, 있다면 어떤 권리를 가지고 있는지 현장 조사를 통해 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

만약 임차인이 존재하고 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

2.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 시흥동 일대는 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거지역입니다.

인근에 서울신흥초등학교가 있으며, 공공시설, 교육시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 생활을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

2.

4.2. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 시흥동 지역의 다세대/연립주택 시세는 다음과 같습니다.

- 한신빌라 (1998년식, 73.84㎡, 3층): 320,000,000원 (약 1,432만원/평)

- 동오빌라트 (2002년식, 40.2㎡, 4층): 153,000,000원 (약 1,258만원/평)

- 인성하이츠D동 (2004년식, 53.87㎡, 4층): 336,000,000원 (약 2,063만원/평)

본건의 면적은 67.65㎡ (20.47평)이며, 감정가는 261,000,000원 (약 1,275만원/평)입니다.

건축 연도가 상대적으로 오래되었으나, 면적과 위치 등을 고려할 때 주변 유사 물건 시세는 평당 약 1,400만원 ~ 2,000만원 수준으로 파악됩니다.

감정가는 이 범위의 하단부에 위치하고 있으며, 비교적 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

2.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브 4층 다세대주택으로, 본건은 2층 202호입니다.

외벽은 치장벽돌마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일마감, 창호는 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다.

내부 이용 상태는 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.

5.2. 편의 및 교육 시설

* 교육 시설: 서울신흥초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통 시설: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의 시설: 근린생활시설, 공원 등이 주변에 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본건 건물의 사용승인일이 1993년으로, 약 30년 이상의 노후화가 진행되었습니다. 외관 및 내부 시설의 노후화 정도에 따라 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

2.

6.2. 토지 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.

6.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

2.

6.4. 미상 임대차 정보

임대 관계가 미상으로 되어 있으며, 실제 임차인의 존재 여부 및 대항력 보유 여부를 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

2.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 다세대주택으로, 서울신흥초등학교 인근의 주거지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설이 보통 수준으로 갖춰져 있어 일반적인 주거용으로 적합합니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 임차인 현황이 미상으로 남아있어 현장 조사를 통한 권리관계 확인이 필수적입니다.

건물 노후화와 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

최근 주변 시세를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

2.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 서울 금천구 시흥동의 안정적인 주거지역에 위치.

* 교통 편의: 대중교통 접근성이 양호.

* 합리적 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 판단됨.

* 명확한 권리관계(예상): 말소기준권리 이후 권리들은 소멸될 가능성이 높아 권리분석이 용이할 것으로 예상. (단, 임차인 조사 필수)

* 주거 환경: 학교, 공원, 근린생활시설 등 생활 편의시설 인접.

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9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 적정 시가는 약 2억 8천만원 ~ 3억 1천만원 수준으로 추정됩니다.

건축 연도를 고려할 때, 현 감정가 2억 6천 1백만원은 시세 대비 매력적인 가격대입니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 감안하면, 경쟁 입찰 시 2억 8천 5백만원 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

이는 보수적인 접근이며, 실제 현장 조사 결과와 입찰 당시의 경쟁 상황에 따라 유연하게 조절해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.