나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경721 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 882-61 시흥사거리와이즈플레이스 제18층 제1802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '시흥사거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대로변으로 업무시설 및 판매시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 후면으로 단독주 택, 다가구 및 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제18층 제1802호로서, (사용승인일: 2012.09.27.) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸)으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기,기계식 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 서측 및 남측으로 대로에, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(금천구심), 광로1류(폭 70m 이상)(접 합), 소로3류(폭 8m 미만)(2024-01-04)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구 역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계 약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트, 연립주택, 다세대주택/지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

1.1. 1. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경721 (1)

1.1. 2. 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 882-61 시흥사거리 와이즈플레이스 제18층 제1802호

1.1. 3. 용도: 도시형생활주택 (원룸)

1.1. 4. 감정가: 93,000,000원

1.1. 5. 토지면적: 2.71㎡ (약 0.82평)

1.1. 6. 토지지분: 2.71㎡ (약 0.82평)

1.1. 7. 건물면적: 14.22㎡ (약 4.30평) (전용면적 기준)

1.1. 8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 9. 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 10. 채권자: 양OO

1.1. 11. 건물 준공년도: 2012년 9월 27일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, '시흥사거리' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대로변에 업무시설, 판매시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며, 후면에는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 서울신용보증재단 가압류 (2023.04.12. 접수)

* 말소되는 권리:

* 서울신용보증재단 가압류 (2023.04.12.)

* 중랑세무서장 압류 (2023.08.23.)

* 안양시 압류 (2024.08.21.)

* 양준혁 강제경매 (2025.09.25.) - 채권자 본인 경매 신청

* 금천구(서울특별시) 압류 (2025.11.21.)

* 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양

* 보증금: 93,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 1일

* 확정일자: 2020년 5월 11일

* 배당신고일자: 2025년 9월 25일

* 대항력: 있음

* 권리분석 상 특이사항: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 임차인이 본 건 경매의 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되어 낙찰자가 부담할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 금천구 시흥동 시흥사거리 인근은 업무, 상업, 주거 기능이 복합된 지역으로, 상업시설 및 오피스텔, 도시형생활주택 등 다양한 용도의 건축물이 혼재하고 있습니다. 이는 배후 수요를 확보하는 데 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 (참고)

제공된 최근 매매 정보는 주로 연립, 다세대 주택으로, 대상 물건(도시형생활주택)과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 한신빌라 (연립, 1998년식): 73.84㎡ (약 22.3평) 거래가 320,000,000원 (2026.07.07.)

* 동오빌라트 (다세대, 2002년식): 40.2㎡ (약 12.16평) 거래가 153,000,000원 (2026.07.02.)

* 인성하이츠D동 (다세대, 2004년식): 53.87㎡ (약 16.3평) 거래가 336,000,000원 (2026.07.01.)

이들 거래 사례를 볼 때, 약 1,258만원/평 ~ 2,061만원/평의 시세를 형성하고 있습니다. 대상 물건의 감정가 93,000,000원(14.22㎡, 약 4.30평)을 평당가로 환산하면 약 2,163만원/평으로, 신축 건물임을 감안할 때 주변 유사 부동산의 최고가 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

대상 물건은 준공된 지 약 14년 된 도시형생활주택으로, 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설 및 승강기, 기계식 주차장 등을 갖추고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 대상 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 광로1류, 소로3류, 중로1류 등 다양한 도로와 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (현재 시점 기준, 지정기간 확인 필요)

* 건축선 후퇴 규정 등 세부적인 건축 규제 사항이 존재합니다.

6.2. 임대 관계

임대 관계 등 세부 사항은 미상으로 파악되었습니다. (단, 임차인 양 의 보증금 및 대항력은 분석되었으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.)

6.3. 시설 노후화 가능성

2012년 준공 건물이므로, 향후 유지보수 및 시설 교체 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 환경

주변에 혐오시설 존재 여부는 제공된 정보만으로는 파악하기 어렵습니다. 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동 시흥사거리 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 및 상업/업무 시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2012년 준공된 비교적 신축 건물이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없어 법적 리스크는 낮다고 판단됩니다. 토지이용계획 상 일부 제한 사항 및 허가구역 지정이 있으나, 이는 시장 상황 및 법규 준수 시 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 소형 평형의 원룸으로 1인 가구 또는 임대 수익형 투자에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 시흥사거리 역세권 및 상업/업무 밀집 지역에 위치하여 직주근접성이 좋음.

* 신축 건물: 2012년 준공으로 상대적으로 건물이 현대적이고 시설이 양호함.

* 소형 면적: 14.22㎡(약 4.3평)의 소형 평형으로 초기 투자 부담이 적고 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 낮은 권리 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수 보증금이 0원으로 낙찰자가 추가로 부담할 금전적 위험이 없음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 시세 자료는 주로 연립, 다세대 주택으로, 본 건과 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만 '인성하이츠D동'의 53.87㎡ (약 16.3평) 거래가가 33,600만원 (약 2061만원/평)인 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 93,000,000원 (14.22㎡, 약 4.30평)은 평당 약 2,163만원 수준으로, 최신 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 산정

* 감정가: 93,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 및 건물 상태 고려 시, 감정가를 기준으로 하되, 시장 경쟁 상황에 따라 10% ~ 20% 가량 상향 조정을 고려할 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

102,300,000원 ~ 111,600,000원 (감정가 93,000,000원의 110% ~ 120%)

* 이는 낙찰률 110% ~ 120% 수준을 가정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.