나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12255 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 365-59 세명클래스 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌중학교" 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 9호선 "등촌역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상6층 내 제6층 제602호로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(방1, 거실 겸 주방, 욕실1, 다락 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 기타도로시설(사도)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

집합건축물대장상 제시외건물 ㉠이 등재되어 있지는 않으나, 본건 테라스 부분에 제시외건물 ㉠ (판넬조 판넬지붕, 주거용, 약18㎡)이 소재하며, 위반건축물로 지정되어 있음. * 후첨 건축물현황도 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12255 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 365-59 세명클래스 제6층 제602호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설)

건물 규모: 지하 1층, 지상 6층 중 6층 602호

건축 연도: 2015년

구조: 철근콘크리트구조 (경사지붕)

감정가: 225,500,000원

토지 면적: 11.60㎡ (약 3.5평)

건물 면적: 19.48㎡ (약 5.9평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 이OO)

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌중학교" 남측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재하는 일반적인 주거지역이다. 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가된다.

교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 9호선 "등촌역" 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단된다.

1.2. 권리분석

경매 기본 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

권리 분석

* 말소기준권리: 압류 (갑13, 2024.12.05, 강서구)

* 등기부상 인수되는 권리:

* 을1: 주택임차권 (권리자: 이지희/이지회)

* 권리 금액: 220,000,000원

* 말소 여부: 인수 (매각으로 소멸되지 않음)

* 전입 일자: 2018.02.26

* 확정 일자: 2018.01.23

* 물건명세서에 따르면, 선순위 임차인 이지회(이지 )의 보증금 220,000,000원 중 배당금 1,607,025원을 제외한 잔액 218,392,975원이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 한다.

* 임차인 박하은:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입 일자: 2024.02.27

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인이다.

* 기타 권리: 갑14 (강제경매, 2025.09.22, 권리자: 이지회, 권리금액: 236,989,286원, 말소)

* 등기부 채권 총액: 220,000,000원

주의사항:

'임차인 현황'에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '물건명세서 참고사항' 및 '집합건물 등기부요약' 상 선순위 임차인 이지회(이지 )의 보증금 잔액(218,392,975원) 인수 가능성이 명시되어 있어, 해당 내용과 상반되므로 면밀한 확인이 필요하다.

1.3. 상권분석

주변 환경

주거지대가 형성된 지역으로, 다세대 및 다가구 주택이 밀집해 있다.

인근에 "등촌중학교"가 소재하여 교육 환경 접근성이 있다.

상업 시설은 인근 지하철역을 중심으로 형성되어 있을 것으로 예상된다.

1.4. 생활정보

주거 및 이용 상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 1개, 거실 겸 주방, 욕실 1개, 다락 등으로 구성되어 있다.

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등이 설치되어 있다.

주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 본건과 다른 주택(미주그린빌라, 뉴파인빌, 라온제나)의 거래 내역이며, 전용 면적이 본건(19.48㎡)보다 넓은 경우(40.86㎡ ~ 53.47㎡)이다.

* 미주그린빌라 (40.86㎡, 1994년 건축): 19,800만원 (약 484만원/㎡)

* 뉴파인빌 (53.47㎡, 2010년 건축): 34,250만원 (약 640만원/㎡)

* 라온제나 (42.96㎡, 2017년 건축): 30,000만원 (약 700만원/㎡)

인근 거래사례의 평당 가격은 약 480만원에서 700만원 수준이다. 본건의 전용면적(19.48㎡)에 이를 적용할 경우, 건물 가치는 대략 940만원에서 1360만원 수준으로 추정된다.

그러나 본건의 감정가(225,500,000원)는 이러한 시세와 비교 시, 면적 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단된다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금

선순위 임차인 이지회(이지 )의 보증금 220,000,000원 중 배당받지 못하는 잔액(218,392,975원)을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다. 이는 총 매수 비용을 크게 증가시키는 주요 리스크 요인이다.

위반건축물

집합건축물대장상에는 등재되지 않았으나, 본건 테라스 부분에 약 18㎡ 규모의 판넬조 주거용 제시외 건물(위반건축물)이 존재한다. 이는 추후 철거 또는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있어 추가적인 비용 발생 또는 법적 문제가 야기될 수 있다.

협소한 면적

건물 전용 면적이 19.48㎡로 매우 작아 주거로서의 활용성이 제한적일 수 있다.

임차인 박하은

보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 박하은의 존재는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있다. (금액 미상이라도 주의 필요)

감정가와 시세의 괴리

제공된 인근 거래 사례 및 본건의 작은 면적을 고려할 때, 감정가(225,500,000원)가 시장 시세 대비 높은 수준으로 평가되었다.

주변 혐오시설

현장 조사 및 지도 검색 결과, 본건 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았다. 다만, 공항 관련 시설(공항, 대공방어협조구역 등)이 토지이용계획에 포함되어 있으나, 일반적인 지역 제한 사항으로 판단된다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동에 위치하며 지하철 9호선 등촌역을 이용하기 편리한 역세권 소형 다세대주택이다. 그러나 19.48㎡의 매우 작은 전용면적과 더불어, 선순위 임차인의 보증금 218,392,975원 인수 가능성, 약 18㎡ 규모의 위반건축물 존재 등 여러 중대한 리스크를 안고 있다. 특히, 인수될 보증금 액수가 감정가와 유사하거나 이를 초과할 가능성이 있어, 총 매수 비용이 매우 높아질 수 있다. 제공된 주변 시세 자료와 비교 시, 본건의 감정가 역시 높게 책정된 것으로 판단되며, 이러한 복합적인 위험 요소를 고려할 때 투자 가치가 매우 낮다고 판단된다. 따라서 본 건에 대한 투자는 매우 신중하게 접근해야 하며, 권리관계 및 위반건축물에 대한 완벽한 확인이 선행되어야 한다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지

지하철 9호선 등촌역 인근으로 대중교통 이용이 편리한 점은 긍정적인 요소이다.

소형 주거 공간

1인 가구 또는 특수 목적의 소규모 주거 공간으로 활용될 수 있는 잠재력은 있으나, 면적의 협소함이 큰 제약이 된다.

(조건부) 잠재적 기회

만약 선순위 임차인 보증금 인수 부담이 완화되거나, 위반건축물 문제가 해결될 경우, 소형 주거 공간으로서의 가치를 고려해 볼 수 있다. (단, 현재로서는 불확실성이 매우 높다.)

1.8. 예상 입찰가

본건은 권리분석상 선순위 임차인 이지회(이지 )의 보증금 220,000,000원 중 배당받지 못하는 잔액 약 218,392,975원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 매수인의 총 지출 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

법규 및 지침에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 이는 매수인의 총 지출이 감정가(225,500,000원)를 초과하지 않는 범위 내에서, 입찰가를 산출하는 방식입니다.

계산:

총 지출액 (최대) = 감정가 = 225,500,000원

인수 보증금 = 218,392,975원

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 225,500,000원 - 218,392,975원 = 7,107,025원

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 약 7,107,025원 으로 산정됩니다.

주의사항:

1. 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산출한 금액이며, 실제 총 매수 비용은 이 금액에 인수 보증금 218,392,975원을 더해야 합니다.

2. '임차인 현황'에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 '물건명세서 참고사항' 및 '집합건물 등기부요약'의 선순위 임차인 보증금 인수 가능성과 상반되는 내용입니다. 반드시 현장 방문 및 법률 전문가를 통한 정확한 권리관계 확인이 필수적입니다.

3. 약 18㎡의 위반건축물 존재로 인한 추가 비용 및 법적 문제를 반드시 고려해야 합니다.

4. 본 입찰가는 제시된 정보와 조건 하에서의 산출이며, 실제 경매 낙찰가는 법원 감정가, 시장 상황, 입찰 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.