나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12182 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 784-18 리치하우스 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '홍익병원앞 교차로' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(목동역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2016.06.15.) 외벽: 석재 및 치장타일 붙임 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 4필지 일단지의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).(대표지번인 화 곡동 784-18번지의 내용을 기재하였음).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12182 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 784-18 리치하우스 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 343,000,000원

토지면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

건물면적: 39.73㎡ (약 12.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (본건 임차인 박윤표 씨로 추정)

건축년도: 2016년 (사용승인일 2016.06.15)

층수: 5층/7층

1.2. 권리 관계

말소기준권리는 SBI저축은행의 가압류 등기(2021.06.16.)입니다.

본건 등기부상의 모든 권리(가압류, 강제경매)는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인이자 채권자인 박윤표 씨가 강제경매를 신청하였으며, 이로 인해 본건이 매각 대상이 되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '홍익병원앞 교차로' 북서측 인근입니다.

주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역입니다.

제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장 및 지하철역(목동역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 상권

대상 물건 인근은 다세대주택 밀집 지역으로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

구체적인 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설 및 생활환경

홍익병원 인근에 위치하여 의료시설 접근성이 양호합니다.

주거 지역 내 위치하여 비교적 조용한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

건물은 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설 및 승강기, 주차장을 갖추고 있습니다.

4.2. 교육시설

인근에 초, 중, 고등학교가 다수 소재할 것으로 예상되나, 구체적인 학군 정보는 확인이 필요합니다.

5. 권리분석

5.1. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2017년 1월 3일

배당신고일자: 2025년 9월 22일

대항력: 있음

박 임차인은 보증금 240,000,000원에 대해 대항력을 보유하고 있습니다.

임차인이자 채권자인 박 씨가 강제경매를 신청하였으며, 배당신고까지 완료되었습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 통상적으로는 낙찰자가 추가로 부담할 임차인 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 이는 경매 절차를 통해 박 임차인의 보증금 전액이 배당될 것으로 보기 때문입니다. 다만, 배당 실패 시 일부 보증금 인수 가능성은 존재하므로 주의가 필요합니다.

5.2. 말소기준권리 및 인수권리

말소기준권리: SBI저축은행 가압류 (2021.06.16.)

경매로 인해 말소될 권리:

* SBI저축은행 가압류 (2021.06.16.)

*국민행복기금 가압류 (2022.04.05.)

*JT친애저축은행 가압류 (2022.10.20.)

*박윤표 강제경매 (2025.09.22.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

5.3. 권리분석 종합

본건은 임차인이자 채권자인 박 씨가 강제경매를 신청한 물건입니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 발생하여 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 240,000,000원에 대해 배당이 이루어질 예정이며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 추가로 인수할 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 박 씨는 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 240,000,000원에 대해 배당을 받을 예정입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 만약 배당 절차상 예상치 못한 문제가 발생하여 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수하게 될 위험이 존재합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

법적으로 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 등기부상 권리는 경매를 통해 말소될 예정입니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획 상 '가축사육제한구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등이 포함되어 있어 향후 건물 신축 등 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

'토지거래계약에 관한 허가구역'(외국인 등 대상)으로 지정되어 있으나, 이는 일반 매매 시 고려사항이며 경매 낙찰자에게 직접적인 큰 제약은 없을 것으로 보입니다.

제공된 정보 상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2016년식 신축급 다세대주택입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 법적으로 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

대항력 있는 임차인이자 채권자인 박 씨가 경매를 신청하여 배당 예측 가능성이 높고, '인수 보증금 0원'으로 예상되어 추가적인 보증금 부담 위험이 낮습니다.

최근 주변 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축급(2016년식) 건물로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

대항력 있는 임차인이 채권자로서 경매를 신청하여 배당에 대한 예측이 비교적 명확합니다.

법적으로 인수할 부담이 되는 권리가 없어 안전합니다.

감정가가 주변 신축 다세대주택 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세차익 실현 가능성이 높습니다.

강서구 화곡동은 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로 임대 및 매매 시장에서 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 343,000,000원

임차인 보증금 인수분: 0원 (예상)

주변 신축 다세대주택 실거래가(19.98㎡, 2019년식 기준 평당 약 3,570만원)로 환산 시, 본건(12.02평)의 시세는 약 429,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 3.43억은 현재 시세 대비 합리적이거나 낮은 수준입니다.

따라서, 보수적으로 감정가의 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 343,000,000원 ~ 377,300,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.