나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경704 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 지하철 5호선 "신길역" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 도시형생활주택, 소규모 아파트 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진 · 출입이 가능하고, 남서측 인근에 지하철 7호선 "청담역"이 소재하며, 서측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층건 내 제1층 제101호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽: 타일붙임 및 내부인테리어 마감 등 창 호: 샤시 창호 및 강화유리 마감 등

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나 현장조사 당시 공실상태로 물건만 일부 적치되어있는 상태였음.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 기계식 주차장설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고·평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 남측 및 동측으로 노폭 약 3미터 및 8미터 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경704 (1) 사건과 관련된 부동산 경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경704 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제1층 제101호

용도: 근린상가

감정가: 391,200,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.18㎡ (약 4.89평)

토지 지분: 16.1831㎡ (약 4.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 35.69㎡ (약 10.80평)

건물 지분: 35.69㎡ (약 10.80평)

건물 제시외면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가에 위치하며, 지하철 5호선 신길역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 도시형생활주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량으로의 접근은 용이한 편입니다. 대중교통 이용은 편리한 편으로, 서측 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 5호선 신길역을 이용할 수 있습니다. (제시된 정보에 지하철 7호선 청담역이 언급되었으나, 이는 소재지와 거리가 멀어 신길역 및 버스정류장 정보를 기준으로 판단합니다.)

2.3. 인접 도로상태

물건은 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 3미터 및 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 5월 25일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 333,600,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 물건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 인수되는 특별한 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부 요약

- 소유권 이전: 홍영철 (2012.03.29.), 김갑숙 (2013.06.25.)

- 근저당: 농협은행주식회사 (2023.05.25. 접수, 333,600,000원, 말소기준권리)

- 가압류: 서울신용보증재단 (2025.07.08. 접수, 15,681,395원, 말소)

- 가압류: 국민은행 (2025.09.02. 접수, 138,633,474원, 말소)

- 임의경매: 농협은행 (2025.09.26. 접수, 287,131,514원, 말소)

- 압류: 영등포구 (2026.01.19. 접수, 말소)

- 등기부 채권 총액: 487,914,869원

3.4. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 지하철 신길역 인근의 복합 상권 지역에 위치합니다. 주변에 오피스텔, 도시형생활주택 등 주거 시설이 다수 분포하고 있어 배후 수요는 존재합니다. 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)으로 등록되어 있으나, 현장 조사 당시 공실 상태였으며 물건 일부가 적치되어 있었습니다. 이는 현재 공실 리스크가 존재함을 시사합니다.

5. 생활정보

주변 지역은 다양한 용도의 건축물이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 예상됩니다. 대중교통 접근성이 양호하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 포함: 별도로 존재하는 제시외 건물(32.50㎡)이 매각 대상에 포함되어 있습니다. 이는 건축법규 위반이나 철거 명령 대상이 될 수 있으며, 명도 및 처리 과정에서 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 위반건축물 존재: 집합건축물대장 상 위반건축물 표시가 있습니다. (내역: 판넬/렉산/파이프, 1층, 51㎡, 도시형생활주택) 이는 향후 건물 관리, 양도, 사용 등에 제한을 받을 수 있으며, 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등 법적 제재가 따를 수 있습니다.

* 현황 공실: 공부상 용도와 달리 현장 조사 시 공실 상태였으므로, 매수 후 임차인 확보까지 공실 리스크에 대한 대비가 필요합니다.

* 주거용 건물 내 상가: 건축물대장상 주요 용도가 공동주택(도시형생활주택)으로 표기되어 있으나, 해당 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다. 이러한 복합적인 용도 분류는 추후 건물 관리 또는 민원 발생 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 역세권에 위치한 근린상가로, 주거 밀집 지역의 배후 수요를 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 제시외 건물 존재 및 위반건축물 등기 등 명확한 리스크 요인이 상존하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필수적입니다. 현재 공실 상태임을 감안하여 적극적인 임차인 확보 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 신길역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 유동인구 확보 및 접근성에 유리합니다.

* 잠재적 가치: 주변 지역 개발 가능성 및 상권 활성화 시 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 합리적 감정가: 제시된 감정가는 시장 상황 및 물건의 잠재력을 고려하여 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가 391,200,000원을 기준으로, 물건의 잠재력과 상존하는 리스크(제시외 건물, 위반건축물, 현황 공실 등)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 위반건축물 처리 비용 및 임차인 미확보 기간 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

일반적으로 이러한 조건의 물건은 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰이 고려될 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가 범위는 대략 310,000,000원 ~ 350,000,000원 선에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

*주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 법원 현황, 경쟁자, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 현장 방문 및 상세 권리 분석, 주변 시세 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

(참고: 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 등에 대한 조사는 본 보고서 작성 시점에 기술적 한계로 수행되지 못했습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.