나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12308 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1061-30 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2020.12.31) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[1061-30번지], [1061-31번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-02-14)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년) <건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-03-21)(지정기간: 2024.04. 04.~ 2025.04.03./2025.04.04.~2026.04.03.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-14) (지정기간: 2025.3.19.~2026.4.3.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12308 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1061-30 제3층 제303호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 김OO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 229,000,000원

토지면적: 18.94㎡ (약 5.73평)

건물면적: 28.84㎡ (약 8.73평)

건축물대장 상 연면적: 635.72㎡ (약 192.31평)

대지권 비율: 59.92%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

가장 가까운 지하철역은 확인되지 않으나, 독산역 또는 금천구청역까지 버스 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건이 소재한 토지(1061-30번지)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역 (2024-02-14, 2025-03-27 기준 2년 제한), 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어(2024.04.04.~2026.04.03. 및 2025.04.04.~2026.04.03., 2025.3.19.~2026.4.3., 2025.8.26.~2026.8.25.), 해당 구역 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부채권 총액은 326,049,867원입니다.

말소기준권리는 2022년 9월 29일에 접수된 주식회사대부리더스의 근저당권(75,000,000원)입니다.

본 경매는 채권자 김민수 씨가 2025년 9월 29일에 신청한 강제경매(2025타경12308)에 의해 진행되었습니다.

소유권 보존 등기(2021.01.28.)와 후순위의 각종 가압류, 압류 등기들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김민수 ( 김 )

보증금: 200,000,000원

전입일자: 2021년 8월 13일

확정일자: 2021년 7월 14일

대항력: 있음

본 건의 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기(2025.10.20. 접수 임차인 김민수)"가 명시되어 있습니다. 이는 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않음을 의미합니다. 따라서, 임차인 김민수 씨에게 보증금 200,000,000원을 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 독산동 일대 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 53.72㎡ 면적의 2017년식 다세대 주택(더하우스비동)이 440,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 29.87㎡ 면적의 2023년식 다세대 주택(로얄팰리스5)이 325,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 21.99㎡ 면적의 2012년식 연립 주택(엘리체)이 140,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 28.84㎡ (약 8.73평)이며, 건물 사용승인일은 2020년 12월 31일로 비교적 신축입니다.

최근 거래된 2023년식 다세대 주택(29.87㎡)이 325,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 300,000,000원 ~ 320,000,000원으로 추정됩니다.

감정가 229,000,000원은 이러한 시장 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호이며, 사용승인일은 2020년 12월 31일입니다.

내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일, 하이샷시 창호로 되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방시설이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

본 건은 서울독산초등학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 서울독산초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

인근 지도상으로 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않으나, 자세한 사항은 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

임차인 김민수 씨는 보증금 200,000,000원에 대한 대항력이 있어, 매수인이 해당 보증금을 인수해야 합니다.

이는 낙찰가의 200,000,000원을 추가로 부담해야 함을 의미하며, 실질적인 총 취득 비용을 크게 상승시키는 요인입니다.

6.2. 건축물 제한 관련 리스크

본 건 토지는 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 규제 지역에 포함되어 있습니다.

이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있음을 시사하며, 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택입니다.

주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었으나, 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인에게 200,000,000원의 보증금을 인수해야 한다는 점입니다.

따라서, 실질적인 투자 비용을 면밀히 산정하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)으로 향후 건물 관리 및 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 서울시 내 주거지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 부담은 있지만, 이로 인해 입찰 경쟁이 완화될 가능성이 있습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력을 고려할 때, 인수 비용을 충분히 감안한 적정가 낙찰 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 시장 가치는 약 300,000,000원 ~ 320,000,000원으로 추정됩니다.

매수인이 부담해야 할 총 금액은 낙찰가에 임차인 보증금 200,000,000원이 더해진 금액입니다.

따라서, 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 낙찰가를 산정해야 합니다.

실질적인 최대 투자 가능 금액을 고려할 때, 예상되는 적정 낙찰가는 약 100,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해 110,000,000원을 목표 입찰가로 제시합니다.

상기 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 경쟁 입찰자의 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.