나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경717 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-57 엘케이드림빌 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2017년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건내 제5층 제504호로 외벽 : 석재붙임 마감 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서, "도시형생활주택(단지형다세대)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 남측 및 동측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

제시외건물㉠이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경717 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-57 엘케이드림빌 제5층 제504호

건물명: 엘케이드림빌

사용승인일: 2017년 08월 14일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층, 지상 5층 중 제5층 제504호

용도: 도시형생활주택 (주용도: 공동주택)

감정가: 357,260,000원 (35,726만원)

토지면적: 20.43㎡ (약 6.18평)

건물면적 (전용면적): 38.76㎡ (약 11.73평)

건물 제시외면적: 1.30㎡ (약 0.39평)

건물 전체 연면적: 983.99㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황으로는 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

서측, 남측 및 동측으로 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김 입니다.

매각으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

특이사항으로 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건입니다.

제시외 건물 1.30㎡가 매각에 포함됩니다.

임차인 현황:

* 김혜란: 보증금 355,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-19, 확정 2021-02-10, 배당신고 2025-09-25, 대항력 있음. (참고: 본건 경매 채권자이기도 함)

* 윤주로: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-02-19, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

등기부 요약:

* 2017-08-17: 소유권보존 (김채연 외 1명)

* 2017-11-10: 공유자전원지분전부이전 (황용순) - 매매

* 2022-09-07: 가압류 (주택도시보증공사, 392,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-09-25: 강제경매 (김혜란, 355,000,000원) - 서울남부지방법원 2025타경717 (1)

말소기준권리(2022-09-07)보다 선순위인 대항력 있는 임차인(김혜란, 전입 2021-02-19)의 보증금 355,000,000원이 인수되지 않는다고 명시된 점(인수 보증금 합계 0원)은 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

"화곡4동주민센터" 인근으로 지역 커뮤니티 시설 접근성이 있으며, 생활 편의시설 이용이 가능한 일반적인 주거 상권으로 볼 수 있습니다.

별도의 집단 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건물은 2017년 8월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(다세대주택)입니다.

내부 설비로는 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 (2026년 7월 기준):

* 2019년식, 전용 19.98㎡, 4층, 216,000,000원

* 1986년식, 전용 37.44㎡, 2층, 150,000,000원

* 2002년식, 전용 37.56㎡, 3층, 160,000,000원

본건과 비슷한 시기에 건축된 건물(2017년)의 면적(38.76㎡)을 고려할 때, 최신 건물(2019년식)의 평당가(약 3,576만원/평)로 환산 시 시장 가치가 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김혜란 씨의 보증금 355,000,000원이 인수되지 않는다고 명시되어 있으나, 법적 절차 및 배당 결과에 따라 낙찰자가 추가 부담을 안게 될 위험이 존재합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 권리 분석 및 명도 관련 전문가와 상세한 상담이 필수적입니다.

제시외 건물 1.30㎡가 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

공항 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 도시형생활주택으로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

감정가는 357,260,000원이지만, 최근 실거래가 정보를 토대로 추정해 볼 때 시장 가치가 더 높을 수 있습니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 355,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않는다고 명시된 점이 매우 특이하며, 이 부분에 대한 법률적 검토 없이는 입찰 진행이 어렵습니다. 이 리스크가 해소된다는 전제 하에, 잠재적 가치 상승 여력을 고려할 수 있습니다.

8. 투자포인트

비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 내부 상태 및 관리 용이성이 양호할 것으로 예상됩니다.

화곡동 지역 내 도시형생활주택으로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 관련 문제가 명확히 해결된다는 전제하에, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 357,260,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 건물의 시세는 ㎡당 약 108만원 이상으로 추정되며, 본건의 면적(38.76㎡)을 적용할 경우 시장 가치는 약 419,400,000원에 달할 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 관련 인수 보증금 0원이라는 특이사항은 중요한 리스크 요인으로, 법률적 검토 및 실제 명도 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

상기 정보와 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 380,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가를 상회하며 시장 가치를 반영하되, 잠재적 리스크를 일부 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.