나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12217 [1] 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 등이 소재하고 있는 바, 제반 교통환경은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2017.11.01) 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: 새시창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중 입니 다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3): 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-12-11), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-11)( 접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥 탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주 거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 본건은 집합건축물대장상 2017.11.07.자로 위반건축물 표기가 되어있는바, 업무진행시 참고 바랍니다.(주택과-47772 위반면적:8.5㎡ 구조: 조립식패널조 용도:주거)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12217 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제5층 제501호

* 건물용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상: 도시형생활주택(단지형다세대주택))

* 토지면적: 14.55㎡ (약 4.40평)

* 건물면적: 23.12㎡ (약 7.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 8.50㎡ (약 2.57평) - 위반건축물 해당

* 총 전용면적 (면적 합계): 31.62㎡ (약 9.57평)

1.3. 감정평가 요약

* 감정가: 201,800,000원

* 감정평가서 요약: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다. 차량 진출입 가능하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 교통환경은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 501호이며, 2017년 11월 1일 사용승인되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다. 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 제반 교통 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 소로3류(폭 8m 미만), 장애물제한표면구역(공항시설법), 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 권리현황 (등기부등본 요약)

* 말소기준권리: 2019년 12월 12일 접수된 주식회사비젼에이엠씨대부의 근저당권 (을1) 입니다.

* 등기부상 총 채무액(근저당 및 질권)은 133,800,000원입니다.

* 경매개시결정등기: 2025년 9월 26일 신목신용협동조합의 임의경매개시결정 (갑7) 등기가 있습니다.

* 주요 권리: 소유권이전신탁등기 말소 (갑3, 갑6), 근저당권 (을1) 및 근저당권부 채권질권 설정 (을1-2, 을1-3) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 본건에는 김 씨가 임차인으로 등재되어 있습니다.

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 380,000원

* 전입일자: 2023년 4월 9일

* 확정일자: 2023년 4월 12일

* 배당신고일자: 2025년 10월 10일

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 40,000,000원 중 인수되는 금액은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리(을1) 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 바 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 분석 (동일/유사 건물)

* 인근 유사 빌라/다세대주택 최근 매매 사례 분석 결과, 최근 거래 시점(2026년 3월) 기준으로 평당 약 1,498만원 ~ 3,052만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 2026년 3월 5일 거래된 삼성드림빌 (2023년 준공, 36.84㎡)은 34,000만원 (약 3억 4천만원)에 거래되었으며, 평당 약 923만원 (전용면적 기준, 총 11.14평)입니다.

* 2026년 3월 1일 거래된 은빈홈타운 (2002년 준공, 35.32㎡)은 16,000만원 (약 1억 6천만원)에 거래되었으며, 평당 약 453만원 (전용면적 기준, 총 10.68평)으로, 건물 연식에 따른 시세 차이가 확인됩니다.

* 2026년 5월 15일 거래된 여명아트 (2003년 준공, 68.99㎡)는 33,500만원 (약 3억 3천 5백만원)에 거래되었으며, 평당 약 486만원 (전용면적 기준, 총 20.87평)입니다.

4.2. 시세 변동 추이 (JSON 데이터 분석)

* 제공된 JSON 데이터는 주로 2026년 3월~5월 사이의 매매 및 전월세 거래 정보를 담고 있습니다.

* 최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 구로동 일대의 다세대주택 시세는 연식, 면적, 층수, 내부 상태 및 주변 환경에 따라 다양하게 형성되는 것으로 보입니다.

* 본건은 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하나, 전용면적이 23.12㎡(약 7평)으로 작고, 위반 건축물 면적이 8.50㎡(약 2.5평) 존재하는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 (생활정보, 학교 등)

* 학군: 본건 남서측 인근에 구로중학교가 위치하며, 주변 지역의 교육 환경이 조성되어 있습니다. (교육환경보호구역에 해당하여 관련 법규 준수 필요)

* 교통: 지하철 1호선 구로역, 7호선 남구로역 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 생활 편의 시설: 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 반경 1km 내에 대형마트, 공원, 병원 등 다양한 편의시설이 소재하고 있습니다.

5.2. 건축물 정보 (구조, 연혁 등)

* 건축물명: 비체빌

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 88-17 (도로명: 구로중앙로19나길 31)

* 건축년도: 2017년 11월 1일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대 주택, 총 19세대)

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 문제

* 본건은 집합건축물대장상 2017년 11월 7일자로 위반건축물로 표기되어 있습니다. (위반면적 8.5㎡, 구조 조립식 패널조, 용도 주거)

* 이는 건축법 등 관련 법규 위반 사항으로, 철거 등 원상복구 명령이 내려질 수 있으며, 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

* 향후 건물 활용 및 가치 평가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 관련 부서(구청 건축과 등)에 정확한 위반 내용, 이행강제금 부과 현황, 원상복구 가능 여부 및 시기 등을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

* 임대 관계 미상 (단, 등기상 임차인 김영준 씨의 내역은 확인됨)

* 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 경우 토지거래 시 허가를 받아야 합니다. (현재는 2026년 8월 25일까지)

7. 종합 의견

* 본건은 서울 구로구 소재 비교적 신축(2017년 준공)의 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다.

* 그러나 위반건축물 등재 사실은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 이는 향후 건물 활용에 제한을 줄 수 있으며, 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 또한, 전용면적이 7평으로 협소한 편이며, 주변 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 권리분석상 인수할 권리 및 임차인의 보증금은 없어 경매 절차 진행에 따른 법적 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2017년 준공)

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성 양호

* 위반건축물 해소 시 가치 상승 잠재력 보유 (단, 해소 가능성 및 비용 검토 필수)

* 권리 관계 명확하여 낙찰 후 법적 문제 최소화

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 201,800,000원입니다.

* 최근 유사 건물 시세 중 가장 높은 삼성드림빌(2023년 준공, 36.84㎡)의 거래가가 평당 약 923만원 수준임을 고려할 때, 본건 전용면적(23.12㎡)을 기준으로 산정 시 약 2억 1천 3백만원 수준까지 기대해 볼 수 있습니다.

* 그러나 본건은 위반건축물 존재 및 상대적으로 작은 전용면적으로 인해 시세 대비 할인 요인이 필요합니다.

* 감정가(20,180만원)와 유사 연식의 주변 빌라 시세(평당 약 450~500만원) 및 위반건축물 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 170,000,000원 ~ 200,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 특히 위반건축물 해소 비용 및 가능성을 최우선으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.