나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12405 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제10층 제1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평슬라브지붕 11층 건물내 제10층 제1003호로, 외벽 : 석재 붙임 마감, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)의 공부상 용도는 오피스텔임.

설비내역

통상의 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북서측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류 (가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12405 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 344,000,000원

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제10층 제1003호

* 신주소: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 27 (화곡동)

* 토지면적: 6.97㎡ (약 2.11평)

* 건물면적: 29.59㎡ (약 8.95평)

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용 사용)

1.3. 건축물 정보

* 총 층수: 11층

* 해당 층수: 10층

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 준공일: 2020년 3월 30일 (사용승인일 2021년 8월 17일)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 대상 물건 북서측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 서기웅

* 보증금: 250,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2025-09-01

* 대항력: 없음

* 임차인: 유예진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-12

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (진수빈)

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-04

* 확정일자: 2022-01-10

* 배당신고일자: 2023-11-01

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 영등포세무서장 압류 (갑3, 2023-05-18 접수)

* 등기부채권 총액: 329,000,000원

* 매각으로 인하여 소멸되는 권리: 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 등 특수 권리 존재 여부는 추가 확인 필요)

3.3. 주의사항 및 특이사항

* 매각 조건: 임차인 진수빈 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 유리한 조건이나, 실제 진행 과정에서 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 장점

* '우장초등학교' 인근에 위치하여 배후 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시설

* (별도 조사 결과) 해당 물건 주변에는 주거 밀집 지역 외에 특별한 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않았습니다.

* (별도 조사 결과) 도보 거리 내에 마트, 편의점, 식당 등 일상생활에 필요한 근린생활시설들이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 및 편의시설

* 내부 설비로는 통상적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건부 매각 사항은 매수인에게 유리하나, 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 절차가 원활히 이행되는지 철저한 확인이 필요합니다. 조건 불이행 시 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 관련 제한사항

* 해당 물건지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 도시기타용도지역지구미분류 (가로구역별 건축물 최고높이 제한)

* 수평표면구역(공항)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상)

* 이러한 제한사항들은 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 감정가는 344,000,000원입니다. 건물 면적은 29.59㎡(약 8.95평)이며, 토지 지분 면적은 6.97㎡(약 2.11평)입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 임차인의 권리(주택임차권)는 말소되며, 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 전액(329,000,000원)을 인수하는 조건이 아닌, 매각으로 인해 보증금 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 이는 매수인에게 큰 이점으로 작용할 수 있습니다. 단, 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 등기 말소 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

주변 환경은 주거 및 상업시설이 혼재된 보통 수준이며, 대중교통 이용이 가능합니다. 토지이용계획상 공항 관련 구역, 높이 제한 등 다수의 제한사항이 존재하나, 이는 현재 건물의 이용 및 유지에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 보증금 인수 부담이 없는 권리 분석: HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 인해 매수인의 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 오피스텔로서 실수요자의 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자가 가능합니다.

* 화곡동 일대의 꾸준한 수요: 강서구의 주요 지역으로서 오피스텔에 대한 지속적인 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 344,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없어 권리상 부담이 적은 점과, 현 시세 대비 합리적인 낙찰가를 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 차이가 있겠으나, 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 유사 물건의 실거래가, 해당 지역의 임대 시세, 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 또한, 본건의 경우 HUG 조건부 매각 사항이므로, 해당 조건의 실제 이행 가능성과 매수인에게 미치는 영향을 구체적으로 파악하는 것이 중요합니다.

일반적으로 경쟁이 치열할 경우 감정가의 90~100% 수준에서, 또는 시장 상황 및 물건의 매력도에 따라 그 이상으로 입찰가가 형성될 수 있습니다. 따라서, 현 시세를 반영한 면밀한 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.