나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12383 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제7층 제702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제7층 제702호로서, (사용승인일 : 2020.02.28.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차타워시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 3필일단의 부정형 토지로서, 근린생활시설 업무시설 도시형생 활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

973-1, 973-2 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권] 자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24) (주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25) 973-49 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권] 자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금344,000,000원 / 임대차계약일자 2020년09월17일 / 확정일자 2020년09월23일

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12383 (1)

3. 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제7층 제702호

4. 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설로 등재. 현황 주거용으로 사용 중)

5. 감정가: 376,000,000원

6. 토지 면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

7. 토지 지분: 17.8934㎡ (약 5.41평)

8. 건물 면적 (전용): 52.10㎡ (약 15.76평)

9. 건물 지분: 52.1㎡ (약 15.75평)

10. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

11. 경매 구분: 부동산강제경매

12. 채권자: 주OOOOOOO

13. 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하1층/지상12층

14. 건물 사용승인일: 2020년 2월 28일

1.1. 입지조건

1. 위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문성초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

2. 주변 환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

3. 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 도로: 본건 북측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1. 말소기준권리: 2022년 1월 27일자 안산세무서 압류 (등기부채권 총액: 884,000,000원)

2. 본건 진행 경매: 주택도시보증공사 신청 강제경매 (2025타경12383)

3. 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 344,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 8일

* 확정일자: 2020년 9월 23일

* 배당신고일자: 2022년 11월 9일

* 대항력: 없음

4. 기타 권리사항:

* 소유권보존 (2020.03.05)

* 소유권이전 (2020.10.14)

* 주택임차권 (박진영, 2020.09.23 확정, 344,000,000원) - 말소 예정

* 모든 권리사항은 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 지상권은 예외사항으로 명시)

1.3. 상권분석

1. 지역 특성: 주거 밀집 지역 내 근린생활시설 및 업무시설이 복합된 상권입니다.

2. 잠재력: 주변의 주거 수요와 더불어 업무시설 및 상업시설 이용객을 배후로 하는 안정적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

1. 교육시설: 서울문성초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

2. 편의시설: 주위의 근린생활시설 및 인근 상업시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

3. 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

4. 기반 시설: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 설비, 주차 타워 시설 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 본건은 HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 및 공동담보 물건이므로, 인수 조건 및 추가적인 채무 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

2. 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건: 임차인 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 본 조건의 이행 여부가 낙찰 후 인수 여부에 중요하게 작용할 수 있습니다. (단, 현재 권리분석 상 대항력 없는 임차인이며, 주택임차권은 말소 예정으로 표시되어 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 서울문성초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 우수하고 교통 접근성이 양호합니다. 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 물건입니다. 다만, HUG 관련 특수 조건 및 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건이 매각의 주요 특징이므로, 입찰 전 관련 조건을 명확히 숙지하고 잠재적 리스크를 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2020년 준공으로 건물이 최신 상태이며, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

2. 우수한 입지: 서울 문성초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치하여 안정적인 수요를 확보할 수 있습니다.

3. 명확한 권리 소멸: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보여, 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

1. 감정가: 376,000,000원

2. 주변 시세 분석:

* 최근 거래된 유사 면적의 건물 (53.72㎡)이 2026년 5월 440,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 819만원 수준입니다.

* 본건의 전용면적(52.10㎡)에 이 시세를 적용 시 약 426,700,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

3. 종합 판단: 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 반영 및 경쟁 상황을 고려한 전략적 입찰이 필요합니다. 임차인 관련 특수 조건 이행 가능성을 확인한 후, 잠재적 리스크 해소 여부를 면밀히 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 예상 입찰가: 410,000,000원 (본 물건의 희소성, 신축 연한, 감정가와 시세 차이, 권리관계 등을 종합적으로 고려한 제안가이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반영하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.