나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12358 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제4층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 동측 인근에 소재하며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제4층 제502호로서, (사용승인 : 2020.08.14.) 외벽 : 치장벽돌 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 대체로 완경사의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측과 남측으로 노폭 약 4미터 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 408-56 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12358 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제4층 제501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 259,000,000원

토지면적: 19.82㎡ (약 6.00평)

토지지분: 19.82㎡ (약 6.00평)

건물면적: 29.38㎡ (약 8.89평)

건물지분: 29.38㎡ (약 8.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 갖추고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 따라서 제반 교통 여건은 보통 시 됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(화곡동 408-56)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 공항 관련 보호구역 등이 존재합니다.

2.4. 주변 환경

본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없으나, 강서구 지역 특성상 일부 지역에 폐기물 처리 시설 등이 밀집된 사례가 보고된 바 있습니다. 본건의 정확한 인접 환경은 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(갑1) 등기 이후 공유자지분 이전(갑2), 압류(갑3, 갑5, 갑6, 갑7), 가압류(갑4), 강제경매(갑8) 등 다수의 권리가 등기되었으며, 대부분 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 안산세무서장의 압류(갑3)로, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(이기홍)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-10-06

확정일자: 2020-09-15

배당신고일자: 2022-11-21

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을1)은 '말소'로 표기되어 있습니다.

* 임차인: 전병훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-01-10

대항력: 없음

비고:

3.3. 주요 권리분석 요약

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 임차인 이기홍(주택도시보증공사)은 대항력은 없으나, 대규모 보증금(280,000,000원)이 설정되어 있습니다. 등기부상 해당 임차권은 말소 예정이나, 물건명세서에 명시된 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각' 조항에 따라, 매수인은 임차인(또는 주택도시보증공사)이 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각받게 됩니다. 이는 매각 조건에 따라 해결해야 할 중요한 사항입니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 직접적인 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매/전월세 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* M펠리체(2018년 준공, 37.05㎡): 2026년 5월, 30,000만원 (약 810만원/㎡)

* 한양(2000년 준공, 53.84㎡): 2026년 5월, 25,500만원 (약 473만원/㎡)

* 기린아트빌라(1995년 준공, 41.32㎡): 2026년 5월, 16,900만원 (약 409만원/㎡)

본건(동화팰리스, 2020년 준공, 29.38㎡)은 비교적 신축 건물에 속하며, M펠리체와 준공 연도가 유사합니다. M펠리체 시세(약 810만원/㎡)를 본건 면적(29.38㎡)에 대입하면 약 23,700만원 수준으로 산정됩니다. 감정가(25,900만원)는 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 2020년 8월 14일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 지상 5층 건물 중 4층에 위치하며, 전용면적 29.38㎡(약 8.89평)으로 구성되어 있습니다. 공동주택에 필수적인 위생, 급배수, 난방, 소화 설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다. 인근에 학교(화원중학교)와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이하며, 서측과 남측으로 약 4미터 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 HUG 인수조건 변경 관련 사항입니다. 임차인 이기홍(주택도시보증공사)의 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 진행되므로, 해당 조건이 원만히 해결되지 않을 경우 매수인에게 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 본건 토지는 공항 관련 보호구역 등 다수의 도시계획적 제한사항을 포함하고 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 서울 강서구에 위치한다는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 대규모의 임차 보증금 관련 인수 조건(HUG 인수조건 변경)이 존재하여, 이 부분에 대한 명확한 해결이 필수적입니다. 해당 조건이 매수인에게 유리하게 해결된다면, 신축 건물로서의 가치를 고려할 때 안정적인 투자가 가능할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 서울 강서구라는 입지적 장점.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 가구에 적합.

* HUG 조건 해결 시, 시세 대비 합리적인 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가 259,000,000원을 기준으로, 유사 건물(M펠리체, 2018년 준공, 37.05㎡)의 최근 매매가 300,000,000원(약 810만원/㎡)을 참조할 때, 본건(29.38㎡)의 시장 가격은 약 23,700만원에서 25,900만원 사이로 추정됩니다.

그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 임차 보증금 관련 특이사항은 입찰 시 중요한 고려 요소입니다. 해당 조건을 면밀히 검토하고, 매수 후 발생할 수 있는 불확실성 비용을 감안할 때, 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 250,000,000원

본 입찰가는 '인수 보증금'은 제외한 금액이며, HUG 조건 이행 여부에 따라 실질적 취득 가격은 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.