나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경727 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제3층 제323호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남측 인근에 소재하며,주위는 근린생활시설,오피스텔,다세대주택,아파트 및 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진.출입 가능하며,다소 원거리에 지하철역(지하철2,5호선 까치산역) 및 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상12층 건물 내 제3층 제323호 로서 외벽;세멘몰탈위 페인팅 창호;샷쉬창호 입니다.

이용상태

오피스텔(후첨"내부구조도" 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스설비,난방설비,소화설비,승강기설비,지상 및 지하 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단지의 사다리형의 인접도로와 등고 평탄시되는 토지로 업무시설, 도시형 생활주택 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 폭 약6m 내외와 북측으로 폭 약8m 정도의 포장도로와 3면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),지구단위계획구역,소로3류(폭8m 미만)(접함),가축사육제한구역(지역경제관 확인 요망),가축분뇨의 관리 잋 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대광방어협조구역(위탁고도;77m-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간;2025.08.26~2026.08.25)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경727 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제3층 제323호

용도: 오피스텔

감정가: 70,000,000원

토지면적: 5.34㎡ (약 1.62평)

건물면적: 16.73㎡ (약 5.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이*

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡1동주민센터" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 단독주택 등이 혼재한 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로의 진출입은 가능하며, 지하철 2, 5호선 까치산역이 다소 원거리에 위치하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물은 동측 및 서측으로 폭 약 6m, 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 3면으로 접해 있습니다.

토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 공항 관련 규제, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대광방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 강서세무서장의 압류(2024.01.09 접수)입니다.

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 임차인 이준 씨의 주택임차권입니다.

해당 임차인은 2021년 12월 29일 전입하여 대항력을 갖추었으며, 확정일자는 2021년 12월 8일입니다.

임차인의 보증금은 90,000,000원이며, 이 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다.

등기부상 채권 총액은 170,000,000원입니다.

* 등기부 요약

* 권리종류: 소유권이전(신탁등기말소)

* 권리종류: 주택임차권 (임차인: 이준, 권리금액: 90,000,000원) - 인수 대상

* 권리종류: 압류 (강서세무서장) - 말소기준권리

* 권리종류: 강제경매 (채권자: 이준) - 말소

* 권리종류: 가압류 (주택도시보증공사) - 말소

1.3. 상권분석

본건이 위치한 건물은 업무시설 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 오피스텔로 사용되고 있습니다.

주변에 근린생활시설, 오피스텔, 주택 등이 혼재되어 있어 지역 내 상권은 일반적인 수준입니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조이며, 지하 3층, 지상 12층 건물 내 제3층 제323호입니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

주거 및 업무용으로 활용 가능한 공간이며, 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이준 씨가 보증금 90,000,000원을 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로 매우 중요하게 고려해야 합니다.

* 토지 이용계획: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역 등 공항 관련 규제 및 기타 제한사항이 존재하여 향후 건물 이용이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분이 상대적으로 작아(건물 약 5.06평, 토지 약 1.62평), 토지의 가치보다는 건물 자체의 가치가 더 중요하게 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 강서구 화곡동에 소재한 소형 오피스텔입니다.

건축물은 비교적 양호한 상태이며, 필수적인 설비는 구비되어 있습니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 보증금 9천만원을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 이 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 총 인수 금액을 신중하게 계산해야 합니다. 감정가(7천만원)와 비교했을 때 인수될 보증금이 더 높아, 투자 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 오피스텔로 1인 가구 임대수익 또는 소규모 사업장으로 활용 가능성이 있습니다.

* 주요 도로변에 인접해 있어 접근성이 양호한 편입니다.

* 지역 개발 계획 등 장기적인 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 오피스텔의 최근 매매 및 임대 시세에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

감정가는 70,000,000원입니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 이준 씨의 보증금 90,000,000원입니다. 이 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높으므로, 총 투자 비용은 희망 입찰가에 90,000,000원을 더한 금액으로 산정해야 합니다.

현 시세 조사를 통해 건물 자체의 시장 가치를 파악한 후, 이를 바탕으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예를 들어, 만약 조사 결과 해당 부동산의 현재 공실 상태 시장 가치가 100,000,000원이라면, 총 지출 예상액은 100,000,000원(입찰가) + 90,000,000원(인수 보증금) = 190,000,000원이 됩니다.

따라서, 합리적인 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금을 고려하여, 총 지출 예상액이 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다.

현재로서는 감정가 70,000,000원을 기준으로 보수적인 접근을 권장하며, 실제 시세 조사를 통해 최소 80,000,000원 ~ 90,000,000원 수준의 입찰가 검토가 필요할 수 있으나, 이는 총 인수 금액이 170,000,000원 ~ 180,000,000원에 달함을 의미합니다.

* 주의사항: 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 현장 방문 및 추가적인 지역 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 공항 관련 규제 지역에 속해 있어, 건축물의 용도 변경이나 신축 등에는 제한이 따를 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.