나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12342 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-50 테마366 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 단독주택, 아파트단지, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건가지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건 중 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2020.12.17) 외벽 : 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공부상 '도시형생활주택단지형다세대'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, CCTV설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등 이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접대지 대비 평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정 비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12342 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 366-50 테마366 제6층 제601호 (신주소: 서울특별시 강서구 가로공원로80가길 55)

1.3. 토지면적

20. 67㎡ (약 6.25평)

1.4. 건물면적

29. 67㎡ (약 8.98평)

1.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 용도

도시형생활주택 (단지형다세대)

1.7. 감정가

285,000,000원

1.8. 경매구분

부동산 강제 경매

1.9. 채권자

주택도시보증공사

1.10. 사용승인일

2020년 12월 17일

1.11. 총 층수

6층 건물 중 6층

2. 입지조건

2.1. 위치

서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 동측 인근

2.2. 주위 환경

다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역

2.3. 교통

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함

2.4. 도로

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함

3. 권리분석

3.1. 소멸주의 원칙 적용 여부

본 건은 강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 소유권 외의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

2023년 8월 10일자 주택도시보증공사 가압류 (등기부상 갑5)

3.3. 등기부상 주요 권리 내역

* 소유권보존 (2020.12.24)

* 주택임차권 (박성준, 2021.03.22 전입/확정, 2023.04.14 배당신고, 2023.04.14 등기)

* 가압류 (주택도시보증공사, 2023.08.10, 1,132,000,000원)

* 압류 (연수세무서장, 2023.11.28)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.09.25, 259,000,000원)

(상기 권리들은 모두 말소 예정입니다.)

3.4. 임차인 현황 (본건의 경우, 인수 보증금 없음)

* 임차인: 박 (주택도시보증공사)

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 3월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 조건부 매각으로, 매각으로 인해 임차인의 잔여 보증금 반환 청구권은 포기되는 조건입니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건은 주거지 밀집 지역에 위치하며, 지역 주민을 위한 근린생활시설 및 공원이 인접하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

4.2. 임대 수익 가능성

도시형생활주택(단지형다세대)으로, 지역 내 꾸준한 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 월정초등학교 인근에 위치

5.2. 편의 시설

* 주변 근린생활시설 이용 가능

5.3. 교통 시설

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 용이

5.4. 주변 환경

* 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 등 다양한 형태의 주거지가 혼재

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

* 본 건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로, 매각기일 전 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 규제

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역: 항공기 운항 안전과 관련된 규제가 적용될 수 있습니다.

* 대공방어협조구역: 군사 시설 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에관한허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지 거래 시 허가 요건이 적용될 수 있습니다.

6.3. 건축물 노후도 및 관리

* 2020년 사용승인으로 비교적 신축이나, 향후 건축물 관리 및 재개발/재건축 관련 규제 변화 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

6.4. 기타 사항

* 임대관계가 미상인 경우, 실제 거주자나 임차인과의 법적 분쟁 가능성이 있을 수 있습니다. (본 건은 임차인 정보가 명확하나, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 주변 시설 관련하여, 제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 특성을 바탕으로 판단 시 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 테마366 건물 내 6층 601호 도시형생활주택으로, 2020년 12월 사용승인된 신축급 건물입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 2억 8,500만원입니다.

7.2. 권리 분석 요약

권리 분석상 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, 채권자인 주택도시보증공사의 가압류 및 강제 경매가 말소기준권리가 됩니다. 임차인 박 의 경우 대항력이 없으며, 보증금 전액에 대한 잔여 청구권 포기 조건부 매각이므로 매수인이 인수하는 임차 보증금은 없습니다.

7.3. 특이사항 및 고려사항

HUG 인수조건 변경, 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건, 토지이용계획상의 공항 관련 보호지구 지정 및 허가구역 지정 등은 입찰 전 반드시 심층적인 검토가 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 가치

2020년 준공으로 건물 상태가 양호하여 즉시 주거 또는 임대 목적으로 활용 가능합니다.

8.2. 지역적 입지

서울 서남권의 주거 지역으로서 지속적인 주택 수요가 예상되며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

8.3. 권리관계의 명확성

매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확하며, 낙찰 후 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

285,000,000원

9.2. 최근 실거래가 분석

* M펠리체(830-5, 2018년식, 37.05㎡, 6층): 300,000,000원 (2026.05.01 거래)

* 한양(343-28, 2000년식, 53.84㎡, 4층): 255,000,000원 (2026.05.04 거래)

* 기린아트빌라(956-27, 1995년식, 41.32㎡, 1층): 169,000,000원 (2026.05.03 거래)

9.3. 시세 분석 및 예상가 산정

본 물건(29.67㎡, 6층, 2020년식)은 유사 물건인 M펠리체(37.05㎡, 6층, 2018년식, 3억원 거래)와 비교 시, 연식이 더 신축이고 면적은 다소 작지만 층수 등 유사한 조건입니다. 감정가(2.85억원)는 M펠리체 시세 대비 낮은 수준입니다. 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 향후 시장 상황, 본인의 자금 계획, 추가 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

안전 마진 확보 및 권리관계 복잡성을 감안하여, 예상 입찰가 범위는 290,000,000원 ~ 310,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.