나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12357 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제4층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 동측 인근에 소재하며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제4층 제502호로서, (사용승인 : 2020.08.14.) 외벽 : 치장벽돌 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 대체로 완경사의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측과 남측으로 노폭 약 4미터 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12357 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제4층 제502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 263,000,000원

토지면적: 19.82㎡ (약 6.0평)

건물면적: 29.38㎡ (약 8.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

주변 환경: 서울특별시 강서구 화곡동 '화원중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됨.

건물 현황:

* 준공일: 2020년 8월 14일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물

* 해당 호수: 제4층 제502호

1.2. 권리분석

소유권: 장봉운 외 1명 (2020.09.02 소유권보존)

채권자/경매 신청인: 주택도시보증공사 (HUG) (등기부상 갑8: 2025.09.26 강제경매 신청)

주요 권리 관계:

* 등기부등본상 모든 을구 권리(주택임차권)와 갑구 권리(압류, 가압류)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정임. 말소기준권리는 안산세무서장의 압류(2022.04.04)임.

임차인 현황:

* 임차인 1: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-16

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인 2: 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-03

* 확정일자: 2020-09-21

* 배당신고일자: 2022-12-26

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 말소 조건부 매각으로 인해 매수인에게 대항력이 없음. 인수 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 대규모 상업 시설 접근성은 보통 수준임.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

교육시설: '화원중학교'가 인근에 소재함.

의료시설: 도보권 내 대형 병원은 없으나, 차량 이동 시 강서구 내 병원 이용 가능.

기타: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 속하며, 공항 관련 지구 등 다양한 도시계획시설이 적용됨.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약 허가구역(2025.8.26~2026.8.25) 등에 해당하여 향후 건축 등 개발 시 제한사항이 있을 수 있음.

토지 거래 허가 구역: 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내 외국인 등이 토지를 취득할 경우 허가가 필요할 수 있음. (본건의 경우 건물과 토지 일괄 매각이므로, 매수인이 내국인일 경우 크게 문제되지 않을 수 있으나 확인 필요).

HUG 인수조건: 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이므로, 특별한 문제는 없을 것으로 예상되나, 매각물건명세서 상의 특별매각조건을 반드시 재확인해야 함.

주변 혐오시설: 현장 주변 및 지도 검색 결과, 통상적인 주거 지역 내에서 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 지역별 세부 개발 계획 및 민원 발생 가능성은 별도 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 경매 신청인으로 참여한 강제경매 사건임.

권리관계는 복잡하게 보이나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 신권리 인수 부담은 없음.

임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으며, HUG 인수조건 변경에 따라 대항력 포기 조건부 매각이 진행됨.

입지 조건은 주거 밀집 지역으로 보통 수준이며, 교통 및 주변 환경도 무난한 편임.

다양한 도시계획시설에 묶여 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있다는 점은 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

HUG 관련 채권: HUG가 채권자이므로, 보증금 관련 법적 분쟁이 명확히 정리되어 있을 가능성이 높음.

실거주 및 임대 수익: 적정 가격으로 낙찰 시 실거주 또는 임대 수익 창출 가능.

면적 대비 감정가: 전용면적 약 8.9평에 감정가가 2.63억원으로, 주변 시세 비교를 통해 적정 입찰가 산정이 중요함.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 가장 유사한 사례로, 동화팰리스 인근으로 추정되는 '더원' 빌라(2019년 준공, 19.98㎡)가 2026년 7월 21,600만원에 거래됨. (약 6.0평 기준, 평당 약 3,600만원)

* 본 건은 2020년 준공된 29.38㎡(약 8.9평) 면적이며, 감정가는 26,300만원임. 이는 평당 약 2,950만원 수준으로, 최근 거래 사례 대비 낮은 편임.

* 이는 본 건의 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성을 시사하며, 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성을 높임.

현 시세 기준 추정:

* 유사 신축 다세대주택의 평당 시세를 3,600만원으로 적용할 경우, 본 건(8.9평)의 잠재적 시장 가치는 약 3.2억원 (3,600만원 x 8.9평)으로 추산 가능.

예상 입찰가 제안:

* 감정가 26,300만원을 기준으로, 권리관계의 명확성과 인수 부담 없음을 고려할 때, 감정가 이상 입찰도 경쟁력 있을 수 있음.

* 시세 반영 및 경쟁률 고려 시, 23,000만원 ~ 27,000만원 범위에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있음.

* 보수적으로 접근 시, 감정가의 90% 수준인 약 23,700만원부터 시작하여, 시장 상황을 봐가며 26,300만원까지 상향 조절하는 전략을 고려할 수 있음.

* 최종 입찰가는 현장 방문, 최신 시세 조사, 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.