나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12341 [1] 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 제102동 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 북서측에 위치하고 있으며, 주위는 다 세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2022.03.22자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 503호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법 률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-09)(지목 [도로] 한정/ 지정기간: 2024년 09월 10일부터 2029년 09월 09일까지 지정), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간 : 2025-08.26. ~ 2026.08.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12341 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 제102동 제5층 제503호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 475,000,000원

토지면적: 27.79㎡ (약 8.41평)

토지지분: 27.79㎡ (약 8.41평)

건물면적: 40.54㎡ (약 12.26평)

건물지분: 40.54㎡ (약 12.26평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 북서측에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속함. 또한, 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역), 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함. 2024년 09월 10일부터 2029년 09월 09일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 08월 26일부터 2026년 08월 25일까지는 외국인 등 특정 대상자에 대해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정됨.

2.4. 인접 도로 상태

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 상 말소기준권리는 2023년 03월 16일 인천세무서장의 압류(갑3)임. 이보다 선순위인 권리사항은 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

주요 등기사항 요약:

* 소유권보존: 주식회사그레이튼 (2022.04.11)

* 소유권이전: 김재식 (2022.08.10)

* 압류: 인천세무서장 (2023.03.16) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.09.25) - 본건 경매 개시

* 압류: 인천광역시 (2025.11.06)

* 주택임차권: 전현정 (2023.07.20, 권리금액 475,000,000원) - 말소 예정

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-09

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 인수 대상이 아님.

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 )

보증금: 475,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-10

확정일자: 2022-06-15

배당신고일자: 2023-07-20

대항력: 없음

비고: 등기부 상 주택임차권(을4)으로 등재되어 있으나, 말소예정 권리이며, 매각으로 소멸 대상임.

인수 보증금 합계: 0원. 매수인은 임차인과 관련된 보증금을 인수하지 않음.

3.3. 특이사항 및 주의사항 분석 (HUG 관련)

본건 매각 조건에는 "HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특별매각조건이 명시되어 있음. 이는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권 등이 매수인에게 인수되지 않도록 정리됨을 의미하며, HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 따라서 매수인은 해당 조건으로 인해 임차인 관련 채무를 인수하지 않게 됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (매매)

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 기준)를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 매매 시세는 다음과 같음.

* '효성쉐르빌' (2017년 준공, 52.41㎡): 302,000,000원 (약 576만원/㎡)

* '수명산시그니처' (2019년 준공, 55.56㎡): 329,000,000원 (약 592만원/㎡)

이는 신축급 다세대주택의 시세가 ㎡당 약 570만원~600만원 수준임을 시사함.

4.2. 유사 물건 비교 분석

본건은 2022년 3월 사용승인을 받은 신축 건물(40.54㎡, 약 12.26평)임.

비교 대상인 2017년, 2019년 준공된 유사 면적의 다세대주택 시세(약 302,000,000원 ~ 329,000,000원)를 고려할 때, 본건의 ㎡당 시세는 약 576만원~592만원 수준으로 추정됨.

이를 기준으로 본건(40.54㎡)의 적정 시장 가치를 산정하면 약 234,000,000원 ~ 240,000,000원 범위로 예상됨.

이는 감정가 475,000,000원과는 상당한 차이를 보이며, 감정가 대비 시장 시세가 낮게 형성되어 있음을 알 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조, 설비 및 건축물 정보

본건은 2022년 3월 사용승인을 받은 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 5층 503호임. 외벽은 외장석재 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 창호로 구성되어 있음. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 주거 환경

본건이 위치한 신월동 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임. 양서중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

특별한 인수 권리사항은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건에 대한 정확한 이행 여부 확인이 필요함.

6.2. 환경적 요인

본건은 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역)에 포함되어 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있음.

6.3. 법규제 및 제한 사항

토지거래계약에 관한 허가구역 지정(외국인 등 대상, 2025.08.26~2026.08.25)으로 인해 향후 거래 시 제한이 있을 수 있음.

6.4. 감정가와 시세의 괴리

감정가(475,000,000원)와 최근 유사 신축 다세대주택의 시세(약 234,000,000원~240,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재함. 이는 입찰 시 리스크 요인으로 작용할 수 있으며, 실거래가 및 현 시세를 면밀히 재확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 비교적 신축인 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하여 매수 후 추가적인 인수 부담이 적을 것으로 예상됨. 그러나 감정가가 현재 시장 시세 대비 현저히 높게 책정된 점이 가장 큰 특징이며, 공항 소음 등 환경적 요인과 토지거래 허가구역 지정은 고려해야 할 부분임.

7.2. 투자 매력도

건축물 자체의 신축성 및 명확한 권리관계는 장점이나, 높은 감정가 대비 낮은 실제 시세로 인해 투자 수익률 확보에 대한 신중한 검토가 필요함. HUG 관련 복잡성이 매각 조건으로 해소되는 점은 긍정적임.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물의 장점

2022년에 사용승인을 받은 신축 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적고 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있음.

8.2. 권리관계의 명확성

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 부담해야 할 임차권 관련 채무가 없음. 모든 권리가 말소기준권리 이하로 정리되어 인수 부담이 최소화됨.

8.3. 잠재적 가치 상승 요인

향후 주변 지역 개발 및 교통망 개선 등 개발 호재 발생 시 시세 상승 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 475,000,000원이지만, 제공된 인근 유사 신축 다세대주택의 시세 분석 결과(약 234,000,000원 ~ 240,000,000원)를 종합적으로 고려하였을 때, 합리적인 입찰가는 해당 시세를 중심으로 산정하는 것이 바람직함.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 250,000,000원으로 제안하며, 이는 시장 시세를 반영한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.