나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104041 [1] 서울특별시 관악구 신림동 598-5 성공리치빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '난우초등학교' 남동측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 단독주택, 주상용부동산 등이 위치함.

교통상황

본건은 북측 및 서측으로 세로에 접하여 차량 주정차 등이 용이하고 인근에 마을버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제303호로서(사용승인일:2021.4.29.) 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샷시창호 마감임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재경보장치, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104041 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 598-5 성공리치빌 3층303호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 286,000,000원

* 토지면적(토지 지분): 22.20㎡ (약 6.72평)

* 건물면적(건물 지분): 29.86㎡ (약 9.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2021년 4월 29일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '난우초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 주상용 부동산 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건 건물 북측 및 서측으로 도로에 접해 있어 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. (자세한 내용은 등기부 등 관련 서류 확인 필요)

* 주변 시설: 난우초등학교, 신림중학교 등 교육 시설과 상업 시설이 인근에 위치하고 있어 생활 편의성이 양호합니다. 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 2일 접수된 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매개시결정 등기(을1)입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (성휘재)

* 갑4: 소유권이전 (박현정, 매매)

* 을1: 주택임차권 (김수현, 보증금 289,000,000원) - 말소 예정

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 채권액 289,000,000원) - 말소기준권리

* 갑6: 압류 (강서세무서장) - 말소 예정

* 인차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김수현)

* 보증금: 289,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-10-25

* 확정일자: 2021-10-14

* 배당신고일자: 2023-11-02

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 물건명세서상 확약서 제출로 우선변제권 주장 및 대항력 포기, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의. 이에 따라 해당 임차권은 매각으로 소멸 예정입니다.

* 임차인: 박지애

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-03

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 특별히 인수해야 할 부담은 없습니다. (단, 임차인 박지애의 대항력 여부는 명확히 확인 필요하나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있음)

1.3. 상권분석

* 본건은 신림동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 주변 지역은 주거용 부동산이 밀집해 있습니다.

* 인근에 상업 시설이 발달해 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 최근 매매 정보에 따르면 유사 면적의 다세대주택이 2026년 7월 기준 18,500만원에서 32,000만원 이상으로 거래되고 있어, 지역 내 주택 수요는 꾸준한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 난우초등학교, 신림중학교 등이 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로도 쉽게 접근할 수 있는 도로망을 갖추고 있습니다.

* 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 박지애: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 해당 임차인의 실제 권리 관계 및 추가적인 요구사항이 있는지 철저한 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 보증금 관련 위험은 대부분 해소된 것으로 보이나, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물의 다세대주택입니다.

* 입지 조건 및 생활 편의성이 양호하며, 교통 접근성 또한 편리합니다.

* 권리 관계상 HUG 관련 보증금 부담은 없는 것으로 보이며, 대항력 있는 임차인 박지애의 보증금이 0원으로 명시되어 있어 실질적인 인수 부담은 낮을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에 변수가 될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 비용 부담이 적고 선호도가 높습니다.

* 편리한 입지: 주요 학교 및 생활 편의시설, 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 낮은 인수 부담: HUG의 확약 및 임차인 보증금 0원 명시로 인한 권리 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 유사 면적 다세대주택 매매 사례(2026년 7월 기준, 29.56㎡ 기준 약 32,000만원)와 감정가(28,600만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 29,000만원에서 31,000만원 사이로 판단됩니다.

* 권리 인수 부담이 적다는 점과 신축 건물임을 감안하여, 시세 수준을 고려한 보수적인 입찰가는 약 29,500만원으로 제시합니다.

* (인수 보증금 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.