나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104028 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북측 인근에 위치하며, 본건 부근은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2020.12.03 사용승인된 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제304호 및 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 내벽 : 벽지 및 일부타일마감 창호 : 새시 창호임

이용상태

다세대주택도시형생활주택(단지형)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 가장형 토지로 다세대주택도시형생활주택(단지형)건물로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남동측으로 약 4m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-자세한 임대관계 미상임. -대상물건이 포함된 일대는 25년2차 신속통합기획주택재개발후보지로 선정된 것으로 조사된 바, 관련사업의 진행상황 및 권리관계 등은 경매진행 및 입찰시 반드시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 610-399번지 청운아트빌 3층 304호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경104028 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

건물은 2020년 12월 3일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

토지면적은 20.78㎡ (약 6.29평)이며, 건물(전용면적)은 26.77㎡ (약 8.10평)입니다.

감정평가액은 294,000,000원이며, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 남강고등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

차량 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

본건은 북동측 및 남동측으로 약 4미터 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 11월 15일자 포천세무서장의 압류입니다.

경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 2025년 9월 25일에 강제경매가 개시되었습니다.

주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2020년 12월 10일

* 공유자전원지분전부이전: 2021년 5월 14일

* 주택임차권 (을3, 김 ): 2021년 5월 17일 전입 및 확정, 보증금 239,000,000원. 2023년 5월 25일 배당신고 후 말소 예정.

* 압류 (포천세무서, 의정부세무서): 말소기준권리 및 이후 권리로 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 등은 개요만 표기되어 있으며 실질적인 권리 행사 없음으로 판단됩니다).

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김 ): 보증금 239,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021년 5월 17일, 배당신고 2023년 5월 25일. 대항력 없음.

* 참고: 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에는 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

단지형 도시형생활주택의 특성상 지역 내 주거 수요를 기반으로 하는 상권을 형성하고 있습니다.

신림역 등 주요 상업지역과의 연계성은 다소 있으나, 지역 커뮤니티 내에서의 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

향후 신림10구역 재개발 사업 진행 시, 지역 상권 전반의 활성화가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 남강고등학교 북측 인근에 위치하며, 교육환경보호구역에 해당합니다. 정확한 정화구역 범위는 동작교육청에 확인이 필요합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변 주택가에 통상적으로 갖추어진 편의시설 이용이 가능합니다. (마트, 병원 등 구체적인 시설은 추가 조사 필요).

* 주변 시설: 본건 주변 반경 내에 혐오시설로 간주될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 교육 환경이 주로 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발 구역 관련 불확실성: 본건이 포함된 일대는 신림10구역 재개발 사업 후보지로 선정(25년 2차 신속통합기획)되어 있으나, 사업 진행 계획의 변동 가능성, 장기화 가능성, 권리관계 변동 등은 경매 진행 및 입찰 시 반드시 재확인해야 합니다. (2026년 9월 21일 기준 정비계획(안) 수립 중).

* 토지이용계획 상 제한: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(제한기간: 최초 제한공고일로부터 2년), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 일반, 지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.) 등의 법적 제한이 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인 김 의 보증금은 인수되지 않으나, HUG의 확약서 내용(우선변제권만 주장, 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의)을 명확히 인지하고 있어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 2020년 준공의 신축급 도시형생활주택입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 권리 및 보증금 부담이 전혀 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

특히, 신림10구역 재개발 사업 예정지로 선정되어 향후 높은 미래 가치가 기대된다는 장점이 있습니다.

다만, 재개발 사업의 불확실성과 장기화 가능성, 토지이용계획 상의 제반 제한 사항 등을 신중하게 고려해야 합니다.

감정가는 294,000,000원이지만, 최근 주변 시세와 비교 시 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 인수할 보증금 및 권리가 없어 명도 및 소유권 이전이 용이합니다.

* 재개발 기대 가치: 신림10구역 재개발 사업 추진에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* HUG 관련 문제 해결: 임차인 보증금 관련 분쟁 소지가 원천적으로 차단되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 294,000,000원

시세 분석:

제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2015년~2018년)의 인근 다세대주택 실거래가는 ㎡당 약 860만원에서 1,082만원 수준으로 나타났습니다.

본건의 전용면적은 26.77㎡이며, 2020년 준공된 신축급 건물임을 감안하면 ㎡당 900만원~1,000만원 사이의 시세 적용이 합리적입니다.

이를 기준으로 산정 시, 예상 시세는 약 240,000,000원 ~ 268,000,000원 구간으로 예상됩니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정:

본건은 안전한 권리관계와 더불어 신림10구역 재개발이라는 높은 잠재적 가치를 보유하고 있습니다.

현재 시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려하여, 다음과 같은 입찰가 구간을 제안합니다.

안정적인 투자를 위해서는 현재 시세와 재개발의 확실성을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

하지만 향후 개발 이익을 고려한 공격적인 입찰도 가능할 수 있습니다.

최종 제안: 250,000,000원 ~ 270,000,000원 구간에서 희망하는 수익률, 경매 시장 경쟁 상황 등을 면밀히 검토하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.