나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104025 [1] 서울특별시 강남구 자곡동 687 래미안포레 315동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 "율현초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 내 제9층 제904호로서, 외벽: 몰탈위페인트 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.< 후첨 "내부구조도" 참조 >

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 부정형의 토지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로 되어 있으며, 단지 외곽으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서울세곡2보금자리주택지구), 도로(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제4구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의거하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 다소 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104025 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 자곡동 687 래미안포레 315동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 173,000,000원

토지면적: 75.12㎡ (약 22.72평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평) - 전용면적

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (정보 제공된 채권자 명칭 기반)

건축물대장 상 정보:

래미안포레 아파트는 2014년 3월 13일 사용 승인되었습니다. 총 1,070세대, 15개 동으로 구성되어 있으며, 본건이 속한 315동은 12층 건물입니다.

본 물건의 전용면적은 84.89㎡ (약 25.68평)이며, 공급면적은 약 119㎡ (약 36.0평)으로 추정됩니다.

주차는 세대당 1.08대로 총 1,157대가 가능합니다.

특이사항: 중복사건으로, 2025타경3556 (하나은행) 경매 사건이 별도로 존재하는 것으로 확인됩니다. [cite:user input]

2. 입지조건

주위환경:

본건은 서울특별시 강남구 자곡동에 위치하며, 북동측 인근에 서울율현초등학교가 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로서는 보통 수준으로 평가됩니다. [cite:감정평가서]

교통상황:

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 세곡2지구3.4단지 버스정류장이 도보 약 4분 거리에 위치합니다. [cite:감정평가서, 4, 5] 수서역은 약 1.6km 떨어져 있습니다.

도로상태:

단지 내에는 포장도로가 잘 정비되어 있으며, 단지 외곽으로는 공공도로와 접하고 있습니다. [cite:감정평가서]

3. 권리분석

말소기준권리: 2014년 5월 16일 접수된 국민은행 근저당 (을1)입니다.

등기부 상 총 채권액은 약 2,120,800,000원입니다. [cite:user input]

등기부 요약:

* 소유권보존: 에스에이치공사 (2014-04-01)

* 소유권이전: 박삼규 (2014-05-16)

* 근저당: 국민은행 (2014-05-16, 72,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 국민은행 (2014-05-16, 280,800,000원) - 말소

* 근저당: 우리은행 (2015-05-18, 110,000,000원) - 말소

* 근저당: 하나은행 (2019-02-28, 600,000,000원) - 말소

* 근저당: 중소기업은행 (2020-10-30, 168,000,000원) - 말소

* 근저당: 하나은행 (2021-05-10, 240,000,000원) - 말소

* 근저당: 하나은행 (2024-05-10, 240,000,000원) - 말소

* 가압류: 신보2024제27차유동전문유한회사 (2025-07-25, 410,000,000원) - 말소

* 임의경매: 중소기업은행 (2025-09-25, 141,861,723원) - 본건 경매 개시 (말소 예정)

* 압류: 성동세무서장 (2025-10-13) - 말소

* 임의경매: 하나은행 (2025-10-31, 2025타경3556) - 중복사건 (말소 예정)

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. [cite:user input, 감정평가서]

주의사항:

현장 확인 시 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 따라서 건축물 현황도 등에 의거하여 작성되었으며, 실제 이용 상황과 일부 상이할 수 있으니 경매 진행 시 참고 및 유의하시기 바랍니다. [cite:감정평가서]

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하고 있어 직접적인 상업 시설 분석보다는 주거지로서의 가치 판단이 중요합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다. [cite:감정평가서]

5. 생활정보

학군:

본건은 서울율현초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 해당 학교는 전국 상위 5%에 속하는 우수한 학군을 자랑합니다. 또한, 세곡중학교, 대왕중학교, 풍문고등학교 등 다수의 중고등학교가 인근에 소재하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

교통:

지하철 수서역까지 약 1.6km이며, 단지 인근 버스정류장을 통해 강남 주요 지역으로의 접근이 용이합니다.

기타:

주변에 별도의 혐오시설은 검색되지 않았으나, 서울공항이 인근에 있어 비행기 운항 소음이 있을 수 있습니다. 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역으로 지정되어 있습니다. [cite:user input]

6. 잠재적 리스크

중복사건:

본 경매 사건 외에 하나은행의 2025타경3556 사건이 중복으로 진행 중입니다. 이는 경매 절차의 혼선이나 추가적인 변수를 야기할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다. [cite:user input]

내부 상태 미확인:

건물 내부 상태를 직접 확인하지 못하여 실제 이용 현황과 공부상 현황이 다를 가능성이 있습니다. 이는 수리비 발생 가능성 등 잠재적 비용 증가 요인이 될 수 있습니다. [cite:감정평가서]

임대 관계 미상:

임차인 현황은 파악되었으나, 구체적인 임대 관계 및 보증금/차임 정보가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 다만, 본건의 경우 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. [cite:user input, 감정평가서]

토지이용계획 및 제한상태:

본 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구 등에 속하며, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(비행안전구역 포함), 과밀억제권역, 철도보호지구, 상수원수질개선특별대책지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한은 향후 재건축 또는 개발 시 영향을 줄 수 있습니다. [cite:user input]

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강남구라는 입지적 강점을 가지고 있으며, 우수한 학군과 편리한 교통 환경을 갖춘 아파트입니다. 또한, 비교적 최근에 건축된 단지로 외관상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 중복 경매 사건의 존재, 내부 상태 미확인으로 인한 불확실성, 다수의 법적 제한 사항 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 강남구의 우수한 입지 조건: 서울의 핵심 지역인 강남구에 위치하여 주거 가치가 높습니다.

* 훌륭한 교육 환경: 서울율현초등학교를 비롯한 우수 학군이 인접해 있습니다.

* 잘 갖춰진 주거 단지: 래미안 브랜드의 대규모 아파트 단지로, 단지 내 편의시설 및 관리 시스템이 잘 갖춰져 있습니다.

* 향후 개발 잠재력: 수서역세권 개발과 연계된 지역으로, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 시장 상황, 경매 물건의 특수성(중복사건, 내부 미확인 등)을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소로 고려될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.