나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3327 [1] 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '2호선 신대방역' 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 도시형생활주택, 다세대주택, 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 2호선 신대방역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상12층 내 제5층 제502호로서 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터, 남서측 및 북동측 각각 노폭 약 4미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 497-5 :도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경3327 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 5층502호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

151,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 6.75㎡ (약 2.04평)

* 건물면적: 12.89㎡ (약 3.90평)

1.6. 경매구분

부동산강제경매

1.7. 채권자

배OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 신대방역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 도시형생활주택, 다세대주택, 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 신대방역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 주변시설

* 인근 지하철역: 2호선 신대방역

* 주변 건물: 도시형생활주택, 다세대주택, 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

3.2. 채권총액

등기부채권 총액: 1,563,500,000원

3.3. 말소기준권리

을5 순위 근저당권 (접수일자: 2023-03-02, 권리자: 지완, 권리금액: 1,126,500,000원)

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 위 근저당권입니다.

3.4. 인수/소멸 권리

* 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 권리: 을6 순위 주택임차권 (접수일자: 2024-08-13, 권리자: 배후제, 권리금액: 152,000,000원)

* 본 물건 명세서상, 을구 순위 6번 주택임차권 등기(임대차보증금 152,000,000원)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 배

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-07

* 확정일자: 2020-07-17

* 배당신고일자: 2024-08-13

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 배

* 보증금: 152,000,000원 (1차 보증금 증액분 7,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-07

* 확정일자: 2022-06-02

* 배당신고일자: 2024-08-13

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 순위 6번 주택임차권 등기. 배당 시 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 필요.

3.6. 특이사항

* 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보

4. 상권분석

4.1. 본건 건물 이용현황

본 건은 도시형생활주택으로 원룸형으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

본 건물은 신림동 일대의 복합 상권 지역에 위치하고 있습니다. 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재하여 있으며, 신대방역 인근의 유동인구를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 12층 건물 중 제5층 제502호입니다.

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 창호: 새시창호 마감 등

5.2. 설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터 설비, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 기타 제한사항: 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

가장 중요한 리스크는 임차인 배 의 보증금 152,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 감정가는 151,000,000원으로, 이는 인수해야 할 보증금보다 낮습니다. 따라서 입찰 시, 인수하게 될 보증금 총액을 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 최근 시세와의 괴리

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 유사 면적/건물의 거래 가격이 평당 약 200만원~360만원 수준이나, 본 건의 감정가는 평당 약 3,870만원 수준으로 상당히 높은 편입니다. 이는 감정가 대비 시세 분석 시 주의가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 역세권에 위치한 도시형생활주택입니다. 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 양호하나, 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 152,000,000원을 잔액 인수해야 한다는 점입니다. 현재 감정가가 해당 보증금보다 낮게 책정되어 있어, 낙찰받더라도 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 존재하며, 매수인이 추가 자금을 부담해야 할 위험이 있습니다. 또한, 제공된 인근 시세 정보와 감정가 간의 상당한 괴리가 있어, 현장 조사 및 상세한 권리 분석을 통해 정확한 시장 가치와 실질적인 인수 금액을 재확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 2호선 신대방역 인근 역세권 입지

* 도시형생활주택으로 소형 주거 공간 수요 충족 가능성

* 주변 근린생활시설 및 상권 이용 용이

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외한 실질적인 부동산의 가치를 기준으로 산정합니다. 현재 감정가는 151,000,000원이며, 이를 본 건의 시장 가치로 간주할 때, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 감정가 수준인 151,000,000원으로 고려할 수 있습니다.

그러나, 실제 입찰 시에는 인수해야 할 보증금 152,000,000원과 낙찰가격을 합한 총 실투자금액을 고려해야 하므로, 총 자금 계획 수립에 신중을 기해야 합니다. 또한, 제공된JSON 데이터의 시세와 감정가 간의 차이가 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 실질적인 시장 가치가 감정가보다 낮다면, 입찰가를 낮추거나 유찰을 고려해야 할 수 있습니다. 본 건의 경우, 보증금 인수 조건으로 인해 투자가치 판단에 신중함이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.