나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104035 [1] 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 'KT구로타워' 동측 인근에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택, 학교 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 601호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.04.13) 외벽 : 석재 붙임 마감등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<신림동 571-5, 1670> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)임.

공부와의 차이

제시외건물 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104035 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 6층 601호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 350,540,000원

* 토지면적: 17.19㎡ (약 5.20평)

* 건물면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

* 건축년도: 2019년

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 'KT구로타워' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 연립주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (주택과-34 264) 접수일자: 2024-12-02

* 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (손 ) - 말소

* 압류 (강서구) - 말소

* 압류 (동대문세무서장) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등은 없는 것으로 파악됨)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(손 ) [HUG]: 보증금 340,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-09-09, 확정일자 2021-08-19, 배당신고일자 2023-09-20. 대항력: 없음. (HUG 확약서 제출로 우선변제권만 주장하고 대항력 포기)

* 최민석: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024-03-29. 대항력: 있음. (주의: 금액이 미상이며 대항력이 있어 명도에 어려움이 예상됩니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 최민석의 보증금/차임이 미상이므로, 실제 인수 금액은 별도 확인 및 협상 필요)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 신림동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 연립주택이 다수 분포하고 있으며, 학교 등 교육시설이 인근에 자리하고 있어 생활권역으로서의 기능이 강합니다.

* 잠재력: 신림동 지역의 지속적인 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 주변에 학교가 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의시설: 인근에 일상생활에 필요한 편의시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 최민석: 보증금과 차임이 미상인 상태에서 대항력이 있어, 명도 시 예상치 못한 비용 발생 또는 인도명령 지연 등의 리스크가 존재합니다. (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

* 제시외 건물: 공부상 면적 외 제시외 건물이 약 21.80㎡ 존재하며, 매각 대상에 포함되어 있습니다. 실제 현황 파악이 필요합니다.

* HUG 임차인 조건: 주택도시보증공사(손 )는 대항력을 포기하였으나, 관련 확약서의 세부 내용 및 이행 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다. (최근 지정기간이 만료되었거나 만료 예정인 점 감안 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 신축된 다세대주택으로 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 감정가액(350,540,000원)이 주변 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 무엇보다 대항력 있는 임차인 최민석의 존재가 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 최민석의 보증금 및 차임 내역을 명확히 파악하고, 명도에 소요될 비용과 시간을 충분히 고려해야 합니다. HUG 임차인의 대항력 포기 확약은 긍정적이나, 최종적인 권리 관계는 법적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축 연도(2019년)의 다세대주택으로 향후 상품성이 양호합니다.

* 권리 분석상 인수되는 복잡한 권리는 없어 보입니다. (단, 최민석 임차인 명도 리스크 해소 시)

* 신림동 일대의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 건물면적(29.62㎡)의 '드림하우스'(29.56㎡, 2015년 건축)가 2026년 7월 6일 320,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가(350,540,000원)는 이를 상회하는 수준이며, 대항력 있는 임차인 최민석의 존재 및 명도 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최민석 임차인 관련 명도 리스크를 최소화할 수 있다는 가정 하에, 감정가의 80%~90% 수준을 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 315,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 주변 시세 및 본건 권리 분석을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석에 대한 전문가 상담, 명도 비용 추산 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.