나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104030 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '지하철2호선 신림역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건물 내 제6층 제601호로, 외벽 : 석재 붙임 마감, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)의 공부상 용도는 다세대주택임.

설비내역

통상의 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외 국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 양수지)로부터 2026.06.19.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104030 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 6층601호

용도: 다세대주택

감정가: 225,000,000원

토지면적: 6.01㎡ (약 1.82평)

토지지분: 6.01㎡ (약 1.82평)

건물면적: 11.94㎡ (약 3.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 현황

건축년도: 2020년 (사용승인 2021년 1월 28일)

구조: 철근콘크리트구조

지하: 1층, 지상: 8층

세대수: 29세대

본건 호수: 601호

전용면적: 11.94㎡ (약 3.61평)

대지권 면적: 6.01㎡ (약 1.82평)

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 지하철 2호선 신림역 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건의 북측으로는 폭 약 6미터의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 1월 27일 접수된 포천세무서장의 압류입니다.

이 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 양수지

보증금: 226,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 6일

확정일자: 2021년 7월 19일

배당신고일자: 2023년 6월 30일

대항력: 없음

특이사항 및 주의사항:

임차인 양수지는 대항력이 없습니다.

주택도시보증공사(HUG)는 임차인 양수지로부터 임차보증금반환채권을 양수받았으며, 2026년 6월 19일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라, 낙찰자는 임차인 양수지에 대한 별도의 보증금 인수 부담이 없습니다.

집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을1)은 말소 대상이며, HUG의 강제경매 신청(갑7)이 말소기준권리보다 후순위로 말소될 예정입니다.

권리분석 종합: 임차인 관련하여 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 신림동 지역은 서울 관악구의 주요 도심 중 하나로, 지하철 2호선 신림역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 역세권으로서의 입지적 강점을 가지고 있습니다.

근린생활시설이 풍부하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 상권은 안정적인 편입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 신림역이 도보 이용 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 단지 주변으로 편의점, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교 및 대학교 등이 위치하고 있으나, 본건과의 직접적인 거리는 정보에 명시되지 않았습니다.

주거 환경: 조용한 주거 환경과 역세권의 편리함을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

협소한 면적: 본건의 전용면적은 11.94㎡(약 3.61평)으로 매우 협소하여, 1인 가구나 소형 주거 공간을 필요로 하는 수요층에 한정될 수 있습니다.

건축물 노후도: 2020년 준공된 비교적 신축 건물이나, 향후 관리비 증가 및 유지 보수에 대한 고려가 필요합니다.

토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 확인이 필요합니다. (단, 경매 절차는 일반 거래와 상이할 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동 역세권에 위치한 태양오피스텔 내 신축 소형 주거 공간입니다.

지하철 2호선 신림역 접근성이 뛰어나고, 주변 생활 편의시설 이용이 용이하며, 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하다는 장점이 있습니다.

가장 중요한 권리분석상 임차인 양수지의 대항력이 없고, HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 임차보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 메리트입니다.

다만, 11.94㎡라는 매우 협소한 면적은 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (2020년 준공)

우수한 역세권 입지 (지하철 2호선 신림역 인근)

보증금 인수 부담 없음 (임차인 대항력 없음 및 HUG 확약서)

소형 면적으로 1인 가구 등 특정 수요층 공략 가능

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

- 2021년 7월, 30.92㎡, 18,500만원 (1991년 건축, 제일빌라)

- 2026년 7월 6일, 29.56㎡, 32,000만원 (2015년 건축, 드림하우스)

- 2026년 7월 3일, 45.37㎡, 39,000만원 (2018년 건축, 어반팰리스)

본건은 2020년 준공된 11.94㎡의 소형 주택입니다.

비교 사례 중 2015년 건축된 29.56㎡의 드림하우스가 32,000만원에 거래된 점을 기준으로 단위 면적당 시세를 산정하면 약 108만원/㎡입니다.

이 시세를 본건 면적(11.94㎡)에 적용 시, 예상 시장가는 약 12,924만원 (1억 2,924만원) 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가 225,000,000원(2억 2,500만원)은 이러한 시장 추정가(약 1.3억원)보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

경매의 특성상 감정가 대비 저가 낙찰 가능성이 있으며, 소형 신축이라는 점을 감안하더라도 감정가는 다소 높게 판단됩니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점을 고려하여, 시세 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 140,000,000원 (1억 4천만원)

이 가격은 현재 시장 시세 추정치(약 1.3억원)를 고려하고, 감정가와의 괴리를 반영한 보수적인 접근입니다. 소형 면적 및 신축이라는 장점을 고려하여, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.