나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104002 [1] 서울특별시 관악구 신림동 707-8 금화하이빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 있는 "난곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며,주위는 단독 및 다세대주택 등 주거용부동산과 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

대상건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 2층 202호로 외벽: 석재 마감 등, 창호: 새시 2중창 등 임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 방2, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 중이며, 일부 확장형발코니임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며, 남서측으로 포장 세로와 접함(도로 후퇴 면적 포함).

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호 2) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

조사일 현재 임차중인 것으로 탐문되나 임차권 등기한 임차권자인지 여부와 임대내역은 미상이며, 등기사항전부증명서상 하기와 같이 주택임차권 등기되어있음. 임차보증금 금200,000,000원, 차임금170,000,000원, 임대차계약일자 2022.11.12, 주민등록일자 2022.11.28, 확정일자 2022.11.29

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104002 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 707-8 금화하이빌 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 221,000,000원

토지면적: 19.45㎡ (약 5.88평)

토지지분: 19.45㎡ (약 5.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.15㎡ (약 8.21평)

건물지분: 27.15㎡ (약 8.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, "난곡초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

교통상황

차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 6층 건물 중 2층 202호입니다. 내부는 도시형생활주택으로 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니(일부 확장형)로 이용 중입니다.

토지 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 2필지의 사다리형 토지로, 현재 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있으며, 남서측으로도 포장도로와 접해 있습니다 (도로 후퇴 면적 포함).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권은 기재되지 않았습니다.)

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022.11.28.)

등기부상 주요 권리 현황:

* 소유권보존 (2018-12-11)

* 공유자전원지분전부이전 (2019-06-25)

* 우리은행 근저당 (2022-11-28, 금44,000,000원, 말소)

* 박지현 주택임차권 (2024-12-17, 금200,000,000원, 말소)

* 주택도시보증공사 가압류 (2023-11-17, 금223,000,000원, 말소)

* 한국주택금융공사 강제경매 (2025-09-23, 금209,163,956원, 말소)

등기부채권 총액: 467,000,000원

임차인 현황

* 임차인: 박지현

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 170,000원

* 전입일자: 2022-11-28

* 확정일자: 2022-11-29

* 배당신고일자: 2024-12-17

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 종합:

모든 등기된 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임차권)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없습니다. 임차인 박지현은 대항력이 없으므로, 법원의 배당 절차에 따라 보증금을 배당받게 됩니다. 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 소형 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일 거래된 신림동 제일빌라(92-200)는 1991년 건축된 다세대주택으로, 전용면적 30.92㎡(약 9.35평)에 1층이 18,500만원에 거래되었습니다. 평당 약 198만원 수준입니다.

* 2026년 7월 6일 거래된 신림동 드림하우스는 2015년 건축된 다세대주택으로, 전용면적 29.56㎡(약 8.94평)에 6층이 32,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 358만원 수준입니다.

본건 금화하이빌 202호는 2018년 건축된 건물로, 위의 두 사례보다 건축 연도가 최신입니다. 면적(27.15㎡, 약 8.21평)은 두 사례와 유사하거나 약간 작습니다. 특히, 2015년식 드림하우스(8.94평)가 32,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2018년식, 8.21평)의 감정가 221,000,000원은 시장 시세 대비 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

난곡초등학교가 인근에 위치하며, 주거 지역으로서 기본적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교통

버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 활용에 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

혐오시설 정보

제공된 정보를 바탕으로 주변 환경을 분석한 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. (2026년 7월 17일 현재 기준)

명도 관련

임차인 박지현은 대항력이 없으며 인수 보증금은 0원이므로 법적 명도 대상입니다. 다만, 명도 과정에서 임차인의 협조 여부에 따라 예상보다 시간이 더 소요될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축급의 도시형생활주택으로, 권리관계가 매우 명확하여 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보여 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 토지이용계획 상 여러 제한사항이 존재하며, 임차인 명도 절차가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2018년 준공으로 건물의 노후도가 적어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 안전한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 추가적인 권리 문제가 발생하지 않습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 유사 면적 및 연식의 실거래가 대비 감정가가 낮아 투자 가치가 높습니다.

* 실수요 및 투자 적합성: 1~2인 가구의 실수요자에게 적합하며, 소액 투자처로서의 매력도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 221,000,000원입니다.

주변 최근 거래 사례(2015년식, 8.94평, 32,000만원)와 본건의 건축 연도(2018년식), 면적(8.21평)을 종합적으로 고려할 때, 시세는 약 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위로 추정됩니다.

입찰 시에는 본건의 경매 현황, 유사 물건의 낙찰가 추이, 명도에 소요될 시간과 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 시장 시세를 반영하여 250,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.