나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109694 [1] 경상남도 양산시 중부동 156-4 스위트아파트 10층1004호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109694 [1] 경상남도 양산시 중부동 156-4 스위트아파트 10층1004호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2024타경109694 | 소재지: 경상남도 양산시 일동7길 5, 10층1004호 (중부동,스위트아파트) | 감정가: 145,000,000원 | 최저가: 71,050,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호 울산지방법원 2024타경109694 (1)

소재지 경상남도 양산시 중부동 156-4 스위트아파트 10층1004호

용도 아파트

감정가 145,000,000원

건물 면적 45.12㎡ (약 13.6평)

토지 면적 11.09㎡ (약 3.35평)

매각대상 토지/건물 일괄매각

경매구분 부동산강제경매

특이사항 중복사건

1.2. 감정평가 요약

본건은 경상남도 양산시 중부동 소재 보둠노인복지회관 북동측 인근에 위치한 스위트아파트 10층 1004호입니다. 인근 지역은 아파트, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재한 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

본건 소재 건물은 철근콘크리트구조의 19층 건물 중 10층이며, 외벽은 시멘트몰탈위 페인트 마감 및 대리석 붙임 등, 창호는 샷시 창호입니다. 아파트로 이용 중이며, 전기, 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스, 난방설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 완경사지 사다리형이며 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 양산시 중부동 주거지대에 위치하고 있으며, 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 전반적으로 주거 안정성 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

2.2. 토지 이용 및 환경

토지는 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있어 도로 접근성은 무난합니다. 상업지역이라는 특성상 주거와 상업 기능이 혼재된 환경이며, 추후 개발 잠재력이 높을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 사건 및 등기 관계

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 강제경매 사건입니다. 소유자와 채권자가 최OO으로 동일인인 점이 특이하며, 이는 복합적인 채무 관계나 채권 회수를 위한 절차로 해석될 수 있습니다. 또한 중복사건으로 진행 중이므로, 다수의 채권자가 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

매각은 토지 및 건물 전체를 대상으로 하므로, 낙찰자는 민사집행법에 따라 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.2. 임대차 관계

임대차 관계는 '미상'으로 보고되어 있습니다. 낙찰 후 인도명령 신청을 통해 점유 관계를 정리해야 하며, 실제 점유자가 대항력 있는 임차인인지, 아니면 소유자 또는 단순 점유자인지를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 현황

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로서, 주거시설과 함께 상가, 사무실 등 근린생활시설이 혼재된 상권을 형성하고 있습니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 편의 및 인프라

주변에 보둠노인복지회관 등 공공시설이 위치하며, 아파트와 주택이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 인프라는 양호한 편입니다. 다만, 대규모 상업시설이나 핵심 인프라와의 접근성은 별도로 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 제한

본건 토지는 일반상업지역 외에도 '가로구역별 최고높이 제한지역' 및 '역사문화환경보존지역'에 포함되어 있습니다. 이는 향후 리모델링이나 재건축을 고려할 경우, 높이 제한 및 문화재 보호법에 따른 추가적인 규제를 받을 수 있음을 의미하므로, 투자 시 유의해야 합니다.

5.2. 명도 리스크

임대차 관계가 미상인 관계로, 낙찰 후 점유자를 상대로 명도 절차를 진행해야 하는 리스크가 있습니다. 점유자가 인도에 불응하거나 대항력 있는 임차인일 경우, 명도에 시간과 비용이 추가될 수 있습니다.

5.3. 중복사건 리스크

중복사건은 경매가 취하되거나 정지될 가능성이 일반 물건보다 높을 수 있음을 시사합니다. 입찰 전까지 사건 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 일반상업지역에 위치한 소형 아파트로서, 상대적으로 낮은 감정가(1억 4,500만 원)에 책정되어 있습니다. 주거와 상업시설이 공존하는 양호한 입지를 갖추고 있으나, 토지 이용 규제(높이 제한, 문화재 보존지역) 및 임대차 관계 미상이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

실수요 및 소액 투자 관점에서 접근할 가치가 있으며, 권리관계는 단순하나 명도 및 행정 규제에 대한 철저한 사전조사가 필요합니다.

7. 투자 포인트

일반상업지역 내 주거용 부동산으로, 향후 높은 임대 수익률 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

감정가가 비교적 소액이므로 소액 투자가 가능하며, 실거주 목적의 주택 마련 기회로도 활용할 수 있습니다.

토지/건물 일괄매각으로 권리관계가 단순하며, 권리분석상 큰 하자는 없을 것으로 보입니다. 다만, 중복사건 및 명도 리스크 관리가 필요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계