나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12271 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 354 창고시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12271 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 354 창고시설 경매

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제주지방법원 경매9계 2024타경12271 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 354 | 감정가: 1,272,975,000원 | 최저가: 623,758,000원 | 용도: 창고시설

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12271 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 354

용도: 창고시설

감정가: 1,272,975,000원

토지면적: 6,760.00㎡ (약 2,044.90평)

건물면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

제시외 건물면적: 112.20㎡ (약 33.94평)

총 건물면적: 178.20㎡ (약 53.91평)

소유자: 김OO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOO

채권자: 조OOOOOOO

1.2. 경매 진행 정보 및 특이사항

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

주의사항: 일괄매각 조건이며, 제시외 건물(목록 기재 2-1 및 2-2)과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 등재된 기계기구(태양광 발전설비)가 포함되어 있습니다. 과수목 또한 평가에 포함되었습니다. 토지 일련번호(4) 지상에 분묘 1기가 소재합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 "신안동 교차로" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지와 일부 단독주택 등으로 이루어진 전형적인 농촌지역입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 보조간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지입니다. 현재 대부분 태양광 발전소 부지로 이용 중이며, 일부는 도로(일련번호 1, 3) 및 감귤 과수목, 묘목 식재지로 이용(일련번호 3, 4)되고 있습니다.

도로 상태는 본건 토지를 관통하는 폭 약 3-4m의 콘크리트 포장도로와 소폭의 비포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

일련번호(1)은 계획관리지역, 일련번호(3, 4)는 생산관리지역으로 제주도 내에서 비교적 개발 및 이용이 제한적인 보전관리 지역이 아닌 점은 긍정적입니다. 다만, 가축사육제한구역(일부제한), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 각종 보전 관련 제한사항이 다수 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행으로 진행되는 경매입니다. 등기부상 권리관계 분석이 필수적이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 선순위 지상권 등)는 없는지 최종 확인이 필요합니다. 임대관계는 미상으로 조사되어 있으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인 여부에 대한 확인과 그에 따른 추가 비용 및 시간 발생 가능성을 고려해야 합니다.

3.2. 매각 대상 및 조건

토지 및 건물 일괄매각 건으로, 주 건물(창고) 외에 제시외 건물(부합물 포함) 및 태양광 발전설비(기계기구) 일체가 매각 대상에 포함됩니다. 이는 태양광 발전소 운영에 필요한 핵심 설비가 함께 매각됨을 의미하며, 일괄적인 사업 승계 관점에서 유리할 수 있습니다. 다만, 과수목 및 토지 일련번호(4) 지상에 소재하는 분묘 1기에 대한 처리 방안 및 비용 또한 고려해야 합니다.

4. 시장 및 주변 환경 분석

4.1. 상권분석

본 건은 농경지 및 주택이 혼재된 외곽 지역에 위치한 창고시설 및 태양광 발전소 부지이므로, 일반적인 상업 시설로서의 상권분석은 적절하지 않습니다. 주요 가치는 '태양광 발전 사업 부지' 및 '창고 시설'의 활용성에 있습니다. 제주도의 특성상 발전소 부지로 이용되는 관리지역 토지의 희소성은 있으나, 개발 제한(보전 지구)으로 인해 용도 변경 또는 확장 개발에는 어려움이 예상됩니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

주변이 농경지 위주로 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 다만, 보조간선도로가 인근에 있어 차량 이동은 비교적 용이합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 유의사항

5.1. 잠재적 리스크

1. 분묘 처리 문제: 토지 일련번호(4) 지상에 소재하는 분묘 1기의 연고권 확인 및 이장 관련 협의 또는 법적 조치에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

2. 설비 목록 불일치: 감정평가서상 태양전지 모듈 개수가 제시 목록(1,380ea)과 현장조사(1,356ea) 결과가 다르므로, 발전 용량 및 인수 후의 운영에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 임대관계 미상: 창고 및 발전소 부지의 현재 점유 및 임대차 관계가 불분명하여, 명도 과정이 복잡해질 수 있습니다.

4. 건물 현황 불일치: 건물 소재지가 공부상 주소(354)와 현황 주소(354, 356)가 일부 다름을 유의해야 합니다.

5.2. 주의사항

일괄매각이므로 토지, 건물, 제시외 건물, 기계기구(태양광 설비), 과수목의 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 특히 태양광 발전설비의 현 상태 및 발전 사업의 인허가 승계 가능성을 사전에 충분히 확인해야 합니다. 각종 보전 등급 및 제한 구역으로 인한 행위 제한을 반드시 숙지해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 제언

6.1. 종합 의견

본건은 넓은 면적의 관리지역 토지(6,760.00㎡, 약 2,044.90평)와 현황 태양광 발전소 및 창고시설이 일괄 매각되는 물건입니다. 제주도의 특성상 개발 제한이 다소 많은 지역에 위치하고 있으나, 이미 운영 중인 태양광 발전 설비를 인수할 수 있다는 점이 가장 큰 매력입니다. 다만, 분묘 처리, 설비 수량 불일치, 임대차 관계 미상 등 권리 및 현황 상의 리스크를 감안하여 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

1. 안정적인 수익 가능성: 태양광 발전 사업의 연속성을 확보할 수 있다면, 안정적인 발전 수익을 기대할 수 있습니다.

2. 대형 토지 확보: 제주도 내에서 관리지역에 해당하는 대형 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

3. 기존 시설 활용: 창고시설 및 발전 설비가 존재하므로, 인수 후 즉시 활용 및 운영이 가능합니다. 단, 시설 노후화 및 설비 상태 점검이 선행되어야 합니다.

4. 낮은 경쟁률 기대: 분묘, 제시외 건물, 복잡한 토지 이용 상황(도로 및 과수목 혼재) 등으로 인해 일반 투자자의 진입 장벽이 높아 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계