나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11377 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 580 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11377 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 580 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경11377 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 580 | 감정가: 1,165,520,000원 | 최저가: 571,105,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경11377 (1)호이며, 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 580번지입니다. 본 물건의 용도는 '전(밭)'이며, 토지 면적은 6856.00㎡ (약 2074.08평)의 대형 필지입니다. 매각 대상은 토지 전부이며, 감정가는 1,165,520,000원으로 책정되었습니다. 소유자는 박OO, 채무자는 서OO, 채권자는 김OO로 확인되는 부동산임의경매 사건입니다. 특이사항으로는 중복사건이며, 농지취득자격증명 제출이 의무화되는 물건입니다.

1.2. 입지조건 분석

본건은 서귀포시 대정읍 일과리 소재 "일과2리마을회관" 서측 인근 해안 농경지대에 위치하고 있습니다. 주위는 양어장, 농경지, 일부 임야 등으로 형성되어 있으며, 비교적 한적한 농촌 지역의 특성을 가집니다. 차량 진출입이 용이하며, 주간선도로인 일주서로(1132호선 지방도) 및 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 제반 교통 사정은 양호한 편으로 평가됩니다. 토지의 형태는 남서향의 미미한 경사지대에 위치하는 부정형의 평지이며, 현재 '전(밭)'으로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석 및 주의사항

본건은 부동산임의경매 사건으로, 경매의 기본적인 권리관계는 매각으로 소멸되는 것으로 보입니다. 다만, 가장 핵심적인 주의사항은 '농지취득자격증명 제출' 의무입니다. 본 물건은 공부상 지목이 '전'인 농지이므로, 최고가 매수신고인은 반드시 지정된 기한 내에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 농지취득자격증명 미제출 시에는 매수신청보증금(입찰보증금)이 반환되지 않고 몰수되므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다. 또한, 본건은 '중복사건'으로 진행 중이므로, 경매 절차 진행 시 발생할 수 있는 변동 사항에 유의해야 합니다.

1.4. 토지 이용계획 및 제한사항

가장 주목할 점은 본 토지의 용도지역이 '계획관리지역'이라는 사실입니다. 계획관리지역은 제한적인 범위 내에서 개발 행위가 가능한 지역으로, 농림지역이나 보전관리지역에 비해 잠재적 가치가 높습니다.

그러나 다수의 강력한 환경 규제 사항이 동시에 적용됩니다. '가축사육제한구역(전부제한)' 외에도, '경관보전지구4등급', '생태계보전지구4-2등급(저촉)', '생태계보전지구5등급(저촉)' 등 경관 및 생태계 보전 관련 규제가 적용됩니다. 특히, '지하수자원보전4등급' 및 '지하수자원특별관리구역'으로 지정되어 있어, 개발 행위 시 지하수 이용 및 오염 방지 관련하여 매우 엄격한 심의와 제한을 받게 됩니다. 따라서 계획관리지역임에도 불구하고, 실제 개발 가능 범위와 규모는 규제사항을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

2. 종합 분석 및 투자 제언

2.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 해안 농경지대에 위치하여 상권의 발달은 미미한 것으로 판단됩니다. 주위는 농경지, 양어장 등으로 구성된 전형적인 농촌 환경입니다. 생활 편의 시설(대형마트, 병원, 학군 등) 이용을 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍내나 시내 중심부로 이동해야 할 것으로 보입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 감정평가서상 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

2.2. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미제출 리스크: 농지 취득이 불가능한 자가 낙찰받을 경우, 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 있습니다.

2. 현황 도로 리스크: 토지 면적 6856.00㎡ 중 일부가 '현황 도로'로 이용 중인 점을 반드시 확인해야 합니다. 해당 부분에 대한 사용 및 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있으며, 향후 개발 시 해당 도로에 대한 토지 보상 문제나 건축 행위의 어려움이 발생할 수 있습니다.

3. 복합적인 규제 리스크: 계획관리지역이라는 장점에도 불구하고, 경관/생태계/지하수 관련 다수의 규제가 중첩되어 적용되고 있습니다. 이로 인해 개발 목적(창고, 펜션, 주택 등)에 따라 허가 가능 여부 및 건축 규모가 크게 제한될 수 있으므로, 전문가의 사전 검토가 필수적입니다.

2.3. 종합 의견

제주특별자치도 서귀포시의 대규모 계획관리지역 토지로서 기본적인 잠재 가치는 높습니다. 총 면적 6856.00㎡ (약 2074.08평)의 대형 필지는 희소성이 있으며, 주간선도로 인근에 위치하여 접근성이 양호합니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 토지 내 '현황 도로' 이용 부분, 그리고 중첩된 환경/지하수 보전 관련 규제는 투자 결정에 신중을 요하는 요소입니다. 본 물건은 일반 투자자보다는 농지취득자격이 있으며, 제주지역의 복잡한 개발 규제를 이해하고 개발 방향을 명확히 설정할 수 있는 전문적인 투자자에게 적합해 보입니다.

2.4. 투자 포인트

1. 우수한 용도지역: 계획관리지역 토지로 농림지역 등에 비해 개발 및 활용 잠재력이 높습니다.

2. 대형 면적: 6856.00㎡ (약 2074.08평)의 넓은 토지 면적으로, 대규모 농업 목적뿐만 아니라 규제 범위 내에서 다양한 건축 목적(예: 농업 관련 시설, 창고 등)을 고려할 수 있습니다.

3. 양호한 교통: 일주서로(1132호선) 인근에 위치하여 서귀포시 및 제주 서부권과의 연계성이 우수합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계