나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13359 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 968-5 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13359 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 968-5 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경13359 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 968-5 | 감정가: 1,626,345,000원 | 최저가: 796,909,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 제주 서귀포시 대정읍 신도리 전

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경13359 (1)이며, 용도는 '전'(밭)입니다. 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 968-5번지입니다. 매각대상은 토지매각이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지면적은 8,605.00㎡ (약 2,603.02평)으로, 대면적 농지입니다. 감정가는 1,626,345,000원입니다. 건물면적 및 제시외면적은 모두 0.00㎡입니다.

1.3. 채권/채무 관계

본 경매의 소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 동OOOOOO입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 권리 관계는 비교적 명료할 것으로 예상됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 소재 "신도1리사무소" 북동측 근거리에 위치하며, 주변 일대는 대부분 농경지로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

대상 물건까지 제반 차량의 통행이 용이한 편이며, 토지의 북측 및 남동측으로 폭 약 3-4m의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 다만, 주요 간선도로인 일주도로는 원거리에 소재하여 광역 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

부정형의 토지이며, 인접 도로와 대체로 등고평탄한 지세입니다. 현재는 전(밭)으로 이용되고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하므로 명도 등에 있어 복잡한 권리 관계보다는 채무자의 점유 상태를 확인하는 것이 중요합니다. 제시 목록 외의 물건은 없으며, 공부(공적 장부)와의 차이도 없습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

본 물건은 가장 중요한 주의사항이 있습니다. 매수인은 농지취득자격증명(농취증)을 필히 제출해야 하며, 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 아니하고 몰수됩니다. 이는 농지 입찰 시 가장 큰 리스크이므로 사전에 관할 행정기관을 통해 취득 가능 여부를 확인해야 합니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

4.1. 토지 이용 계획의 이해

대상 토지는 '계획관리지역'에 속합니다. 이는 비교적 개발이 용이한 지역에 해당하나, 다음과 같은 다수의 제한 사항이 복합적으로 적용되고 있어 개발 전 면밀한 검토가 필요합니다.

4.2. 중첩된 제한 사항

가축사육제한구역(전부제한), 소하천구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전1등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 지하수자원특별관리구역 등 다양한 보전 및 제한 구역이 복합적으로 지정되어 있습니다. 계획관리지역이라 하더라도 이 제한 구역들에 저촉될 경우 건축 행위나 개발 가능성이 크게 제한될 수 있으므로, 세부적인 건축 허가 가능 여부를 반드시 관할 지자체에 문의해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 생활 정보

대상 물건은 농경지대에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 편의 시설 등의 상권은 발달해 있지 않습니다. '신도1리사무소'가 근거리에 있으나, 기본적인 생활 편의 시설은 원거리에 위치할 가능성이 높습니다. 따라서 투자 목적이 농업이나 보전 중심의 활용에 초점을 맞춰야 하며, 생활 편의성이 높은 입지는 아닙니다.

5.2. 혐오 시설 정보

제공된 정보 및 외부 검색으로는 해당 지역 주변에 특정한 혐오 시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 개별적으로 인접한 축사나 시설 등에 대해서는 현장 답사를 통한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수입니다. 농지 취득 계획이 확실하지 않거나 자격 요건을 충족하지 못하는 경우 입찰을 신중히 결정해야 합니다.

6.2. 중복 규제 리스크

계획관리지역의 장점을 다수의 환경 보전 구역(경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전 등)이 상쇄할 가능성이 높습니다. 개발 행위에 앞서 이 중첩된 규제들로 인해 개발 허가를 받는 것이 매우 까다롭거나 불가능할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시의 대면적 농지(전)로, 계획관리지역의 잠재력을 가지고 있지만 다수의 환경 규제가 중첩되어 있는 토지입니다. 개발 목적의 투자는 신중해야 하며, 주로 장기적인 농업용 또는 보전 가치 투자에 적합할 것으로 판단됩니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대면적 (약 2,603평) 토지로 향후 용도 변경이나 분할 등을 통한 토지 활용의 폭이 넓습니다.

토지 이용 계획: 계획관리지역에 속하여, 주변의 보전지역보다는 활용성이 높은 기본적인 조건을 갖추고 있습니다. (단, 중첩 규제 확인 필수)

접근성: 3-4m 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

7.3. 제언

입찰 전, 반드시 관할 행정기관(대정읍사무소 및 서귀포시청)을 방문하여 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 구체적인 토지이용규제(특히 중첩된 보전지구 규제)에 따른 개발 가능성을 확인해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계