나이스옥션 법원경매 제주 2024타경33957 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1544-3 2호 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경33957 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1544-3 2호 단독주택 경매

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제주지방법원 경매9계 2024타경33957 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순서동로56번길 20-18 | 감정가: 549,301,520원 | 최저가: 269,158,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

2024타경33957 (1) 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1544-3 2호 단독주택

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호: 제주지방법원 2024타경33957 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1544-3 2호

용도: 단독주택

감정가: 549,301,520원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각 (지분매각)

소유자/채무자/채권자: 장OO / 채무자 미상 / 황OO

토지면적: 1173.00㎡ (약 354.84평)

건물면적: 99.99㎡ (약 30.24평)

특이사항: 지분매각임. (토지 지분율: 58650, 건물 지분율: 9999)

주의사항: 목록2. 지분매각임. 일괄매각임.

1.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본 건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 소재 안덕면사무소 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 감귤 과수원 등이 혼재된 지역입니다. 조용하면서도 제주 특유의 자연미가 묻어나는 동네로 평가됩니다.

교통상황: 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하고 있어 제반교통사정은 무난합니다.

도로상태: 서측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

지형 및 이용상태: 인접도로보다 다소 높은 고지이며 평탄한 주거용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급으로 지정되어 있어, 용도지역 외 각종 보전 및 제한 규제를 확인해야 합니다.

1.3. 건물 및 설비 내역

구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 스타코 마감 등이며, 창호는 새시창호입니다.

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

공부와의 차이 및 부합물: 등기사항전부증명서상 철근콘크리트구조이나, 일부(9.82㎡)가 2023년 5월 1일 경량철골구조 패널지붕으로 합벽 증축되었습니다. 이는 건축물대장 및 건물개황도를 통해 확인되었으며, 향후 법정지상권 또는 이행강제금 부과 여부를 확인해야 합니다.

임대차 관계: 임대관계는 미상입니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본 건 소재지인 화순리는 안덕면사무소 소재지로, 행정의 중심지 역할을 하나, 동네 자체가 크지 않아 상권이 대규모로 형성되지는 않았습니다. 대부분의 생활 인프라는 인근 모슬포나 중문 지역에 의지해야 하는 것으로 파악됩니다.

주요 시설: 인근에 안덕면사무소가 위치하며, 화순리에는 초등학교와 중학교가 소재하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다. 화순금모래해변, 화순곶자왈, 산방산 등의 관광 자원이 풍부합니다.

혐오시설: 화순리에는 남제주빛드림본부(화력발전소)가 위치하고 있는 점은 잠재적인 환경 리스크로 작용할 수 있습니다.

2. 권리분석 및 리스크 진단

2.1. 권리분석 (등기/임대차)

매각 대상: 토지 및 건물에 대한 지분 매각 물건입니다.

임차인 현황: 조사된 임대차 관계는 없습니다. (미상)

2.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

지분 매각 리스크: 가장 큰 리스크는 토지와 건물의 전부가 아닌 '지분'만 매각된다는 점입니다. 매수 후 잔여 지분권자와의 협의가 필수적이며, 협의가 원활하지 않을 경우 '공유물 분할 청구 소송'을 통해 지분을 정리해야 하는 법적 부담과 시간적 소요가 발생합니다.

미등기/불법 증축 리스크: 건물 감정평가요항표상 등기부와 달리 일부(9.82㎡)가 경량철골구조로 증축된 사실이 확인되었습니다. 이는 건축법상 위반 건축물에 해당할 수 있으며, 관할관청으로부터 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

입지적 리스크: 화순리 내에 화력발전소가 위치하고 있어, 주거 환경의 쾌적성 측면에서 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 건은 제주 서귀포시 안덕면 화순리의 비교적 좋은 교통 환경과 자연환경(산방산, 해변 근접)을 갖춘 단독주택 지분 매각 물건입니다. 그러나 '지분 매각'이라는 치명적인 권리상의 하자가 존재하며, 건물에 미확인된 '불법 증축' 리스크까지 안고 있습니다. 따라서 일반 실수요자에게는 권하기 어려우며, 지분 매각 물건 처리에 대한 전문적인 지식과 경험을 가진 투자자에게 적합한 물건입니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 안덕면사무소 인근의 주거 지역이며, 산방산과 화순금모래해변 등 제주 서남부의 주요 관광 자원과 접근성이 우수하여 주거와 휴양 목적 모두 고려할 수 있습니다.

토지 가치: 계획관리지역 내의 비교적 넓은 토지면적(1173.00㎡, 약 354.84평)을 확보하게 되어, 장기적으로 토지 자체의 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

현명한 협상: 잔여 지분권자와의 협의를 통해 저렴한 비용으로 남은 지분을 매입하거나, 소송을 통해 토지 전체를 현금화할 수 있는 기회로 활용 가능합니다. 단, 잔여 지분권자의 동향 파악 및 협상 전략이 가장 중요합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계