나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35281 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 301-8 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35281 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 301-8 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경35281 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 301-8 | 감정가: 72,754,800원 | 최저가: 35,650,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특이사항

사건번호 제주지방법원 2024타경35281 (1)인 본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 301-8 외 1필지에 위치한 단독주택에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

본 물건의 가장 큰 특징은 토지와 건물 모두 '지분 매각'이라는 점입니다. 또한, 본건의 매각은 토지 2필지(기호 1: 도로, 기호 2: 주택 부지)와 건물(기호 3-1, 3-2) 및 제시외 건물(제시외 ㄱ, ㄴ)이 포함된 '일괄 매각'으로 진행됩니다.

최초 감정가는 72,754,800원으로 책정되었습니다. 소유자는 김OO, 채권자는 곽OO입니다.

1.1. 면적 상세

총 토지 면적은 1,732.00㎡ (약 523.90평)이며, 총 건물 면적은 543.16㎡ (약 164.31평)입니다.

토지 면적: 1,732.00㎡ (약 523.90평)

건물 면적: 543.16㎡ (약 164.31평)

건물 제시외 면적: 23.36㎡ (약 7.07평)

토지 지분율: 32260.000000000004

건물 지분율: 10863.200000000003

1.2. 건물 구조 및 이용 현황

본 물건은 2008년 4월 28일에 사용승인된 단독주택으로 이용 중인 2개 동(기호 3-1, 3-2)으로 구성되어 있습니다.

기호 (3-1): 벽돌구조 강판지붕의 단층 주택이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판 마감 등입니다.

기호 (3-2): 블록구조 함석지붕의 단층 주택입니다.

두 건물 모두 단독주택으로 이용 중이며, 기본 위생설비, 급배수설비, 보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경

기호(1, 2)는 서귀포시 대정읍 영락리 '영락리사무소' 북동측 근거리에 위치합니다.

2.1. 위치 및 접근성

주변 일대는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 전형적인 농촌 주거 지역입니다.

본건까지 차량 진입이 가능하며, 남서측 원거리에 지방도(1132번)가 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 상황

기호(1) 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 '도로'로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

기호(2) 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 '단독주택 건부지'로 이용 중이며, 폭 약 4m 내외의 도로인 기호(1)에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

기호(1, 2) 모두 '계획관리지역'과 '자연취락지구'에 해당하여 건축 및 개발에 비교적 유리한 조건입니다. 다만, 다음과 같은 제한사항이 복합적으로 존재합니다.

가축사육제한구역(전부제한), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 보전 및 제한 구역이 중첩되어 있어 향후 건축 행위 시 행정 절차 및 제한 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 특이사항

본 경매는 '부동산강제경매'이며, '토지/건물 지분 매각'이 핵심 특이사항입니다.

3.2. 지분 매각의 리스크

본 물건은 지분 매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자(지분권자)와의 관계 정립(협상 또는 공유물 분할 청구 소송)이 반드시 필요합니다. 이는 시간과 비용을 수반하는 잠재적 리스크입니다.

3.3. 제시외 건물 및 부합물

본 매각은 '일괄 매각'으로, 목록에 기재된 제시외 건물(기호 3-1, 3-2)과 부합물 및 종물(제시외 ㄱ, ㄴ)이 매각에 포함됩니다.

제시외 건물(ㄱ)은 기호(2) 지상에, 제시외 건물(ㄴ)은 기호(2) 및 인근 308번지 양 지상에 걸쳐 소재하고 있으므로, 경계 및 법적 지위 확인이 필요합니다.

3.4. 타인 소유 물건의 존재

기호(1) '도로' 지상에 타인 소유로 추정되는 콘크리트 포장 및 조경수가 소재하는 것으로 탐문 조사되었습니다. 낙찰자는 이 타인 소유 물건에 대한 철거 또는 사용 관계 합의 등 법적인 문제 해결 의무를 가질 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 영락리 지역은 주거와 농경지가 혼재된 지역으로, 상업시설보다는 주거 편의에 중점을 둔 곳입니다.

주변에 '영락리사무소'가 위치하여 기본적인 행정 서비스 이용이 용이합니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

검색 결과에 따르면, 주변에는 편의시설이 비교적 가까이에 위치할 가능성이 있습니다. 영락리 지역은 제주 서쪽 해안과 인접하여 조용하고 한적한 생활 환경을 제공하는 곳입니다.

구체적인 혐오시설에 대한 정보는 본 감정평가서 및 검색 결과에서 특정되지 않았으며, 일반적으로 해당 지역은 조용하고 평화로운 제주도의 농촌 분위기를 형성하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 지분 매각으로 인한 공유자 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'입니다. 낙찰 후 공유자(지분권자)와의 협의 실패 시, 공유물 분할 청구 소송을 통해 해결해야 하며, 이 과정에서 발생하는 시간, 변호사 비용, 그리고 최종적인 토지/건물의 분할(혹은 현금 청산) 결과에 대한 불확실성을 감수해야 합니다.

5.2. 타인 소유물건 및 경계 침범

기호(1) 토지의 타인 소유 콘크리트 포장 및 조경수 존재, 그리고 제시외 건물(ㄴ)이 인근 토지(308번지)에 걸쳐있는 점은 향후 소유권 행사 및 이용에 제약이 될 수 있으며, 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

5.3. 토지 이용 제한의 복합성

계획관리지역/자연취락지구로 건축 여건은 양호하나, 경관보전/생태계보전/지하수자원보전 구역 등이 복합적으로 중첩되어 있어 신축 또는 증축 시 제약 사항을 철저히 확인해야 합니다. 특히 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

5.4. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 미상(미상임)이므로, 현황 조사 및 명도 시 임차인 여부에 대한 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 소재의 주거용 부동산 지분 매각 물건입니다. 대정읍이라는 비교적 양호한 지역에 위치하며, 계획관리지역 및 자연취락지구에 속해 있어 토지 이용 측면에서 기본은 갖추고 있습니다.

그러나 '지분 매각'이라는 특성상 일반적인 경매 물건보다 높은 난이도를 가지고 있으며, 타인 소유의 시설물(도로의 포장 및 조경수)과 제시외 건물 처리 문제를 해결해야 하는 숙제가 있습니다. 따라서 지분 매입 경험이 있거나, 공유자와의 협상 및 법적 절차 진행 능력이 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

A. 대규모 토지 면적: 총 1,732.00㎡(약 523.90평)의 대규모 토지에 대한 지분을 확보하는 기회입니다.

B. 양호한 토지 용도: 계획관리지역 및 자연취락지구는 제주도 내에서 비교적 활용도가 높은 용도입니다.

C. 주택 활용: 2008년 사용승인된 단독주택 두 동이 존재하여, 지분권 해결 후 주거 또는 임대 사업 용도로 활용 가능성이 있습니다.

D. 일괄 매각: 토지 및 건물의 지분 전체와 제시외 건물까지 일괄로 취득할 수 있어, 추후 공유물 분할 시 유리한 위치를 점할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계