나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35397 [1] 제주특별자치도 제주시 외도이동 293 대지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35397 [1] 제주특별자치도 제주시 외도이동 293 대지 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경35397 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 외도이동 293 | 감정가: 236,810,000원 | 최저가: 116,037,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경35397 (1)이며, 소재지는 제주특별자치도 제주시 외도이동 293입니다.

용도는 대지이며, 감정가는 236,810,000원입니다.

토지면적은 476.00㎡(약 144.00평)이며, 매각대상은 토지일부지분(지분율 23800)입니다.

건물면적은 0.00㎡이며, 건물 지분도 0으로, 순수한 토지 지분 매각 건입니다.

경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 감정평가 요약

본건은 제주시 외도이동 소재 “외도초등학교” 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 일부 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 해안가 주변 주거지역입니다.

인접도로 대비 대체로 평지인 부정형의 토지이며, 현재는 주거용 건부지로 이용 중입니다.

교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하여 보통 수준이며, 남측으로 노폭 약 1.5-1.8미터 내외의 콘크리트 포장 막다른 도로에 접하고 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 환경으로서의 가치는 높으나, 고도지구(35M이하) 및 주거환경개선지구로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호하며, 해안가와 인접하여 주거 쾌적성이 높을 것으로 판단됩니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

주요 규제로는 제2종일반주거지역, 고도지구(35M이하), 주거환경개선지구, 상대보호구역, 장애물제한표면구역 등이 있습니다.

특히 주거환경개선지구는 향후 도시 저소득 주민의 주거 환경 개선을 위한 임시 조치법에 따른 행위 제한 및 사업 시행 가능성이 있음을 시사합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 지분 관계

본건은 '토지일부지분매각'으로, 낙찰 시 해당 토지의 다른 공유자와 함께 권리를 갖게 됩니다.

채권자는 주OOOOOOOO이며, 소유자는 강OO입니다.

건물 지분은 0이므로, 토지에 대한 지분만 취득하게 됩니다.

3.2. 특이사항 및 제시외 물건

가장 중요한 특이사항은 '지분매각'이라는 점입니다.

제시목록 외의 물건으로 "지적 및 건물개황도"에 표시된 제시외 건물(ㄱ-ㅋ)이 다수 소재합니다. 이는 낙찰 후 지분 해소 및 토지 이용 시 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있습니다.

임대관계는 미상으로 보고되었습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 주거지역 내에 위치한 대지이므로 상업 시설로서의 가치보다는 주거 배후지로서의 가치가 높습니다.

주위에 일부 근린생활시설이 소재한다고 감정평가서에 명시되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 생활 정보

외도초등학교가 인근에 있어 학군 측면에서 유리합니다.

해안가 주변에 위치하여 자연 환경이 우수하며, 주거 지역 내 차량 접근이 가능하고 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 무난합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 및 공유 관계 리스크

낙찰자는 토지 전체에 대한 소유권을 갖는 것이 아니므로, 기존 공유자와의 협의가 필수적이며 협의가 불가능할 경우 공유물 분할 소송을 통해 지분을 현금화해야 하는 법적, 시간적 리스크가 존재합니다.

5.2. 개발 제한 및 도로 조건 리스크

고도지구(35M이하) 및 주거환경개선지구로 인한 개발 행위 제한이 따릅니다.

특히 1.5-1.8미터의 협소한 막다른 도로에 접해 있어, 향후 건축 및 개발 시 건축법상 진입로 확보 문제와 용적률 등에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

5.3. 제시외 건물 리스크

제시외 건물이 토지 위에 존재하며, 낙찰자는 이 건물들의 철거 또는 사용에 대해 법적 대응을 해야 할 수 있습니다. 이 과정에서 명도소송 및 부당이득 반환 청구 등의 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

5.4. 혐오 시설 정보

제공된 감정평가서 요약 내용에는 주거 환경을 저해할 만한 특정 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주 외도이동의 제2종일반주거지역에 위치한 대지로서, 위치 자체는 우수하고 주거 환경으로서의 잠재력이 높습니다.

그러나 '지분매각', '제시외 건물 소재', '협소한 막다른 도로' 및 '주거환경개선지구'라는 복합적인 리스크를 안고 있어, 단순 투자 목적으로 접근하기보다는 권리 분석과 명도 계획에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제2종일반주거지역에 위치하며, 외도초등학교 인근 및 해안가 주변이라는 주거 선호도가 높은 입지적 장점을 가지고 있습니다.

투자 수익률: 지분 매각 특성상 유찰 가능성이 높아 최저가에서 매입할 경우 높은 시세차익을 기대할 수 있으나, 이는 공유 관계 해소에 성공했을 때의 가정입니다.

출구 전략: 공유물 분할 소송을 통한 지분 현금화 또는 기존 공유자에게 매도하는 전략이 주된 출구 전략이 될 것입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계