나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35120 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2633 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35120 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2633 과수원 경매

• 사건번호: 2024타경35120
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2633
• 감정가: 3,373,623,000원
• 최저가: 1,653,075,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 과수원

제주지방법원 경매9계 2024타경35120 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2633 | 감정가: 3,373,623,000원 | 최저가: 1,653,075,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 기본 정보 및 개요

1.1. 물건의 개요

본 경매 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재의 대규모 농지로서, 법원 경매를 통해 매각이 진행됩니다. 공부상 지목은 과수원이나 현황은 전(밭)으로 이용 중이며, 토지 전체를 매각하는 건입니다.

1.2. 토지 면적 및 감정가

총 토지면적은 10131.00제곱미터(약 3064.67평)로 대규모입니다.

감정가는 3373623000원입니다.

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 서귀포시 성산읍 고성리 "대수산봉" 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지 등이 주를 이루는 지역입니다. 지리적으로는 다소 외곽 지역에 속하나, 인근에 지방도가 소재하고 본건까지 차량 출입이 가능하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 현황 및 도로 상태

토지는 인접 도로와 높이가 비슷한 등고 평탄한 부정형의 형태입니다. 현재는 전(밭)으로 이용 중이며, **분묘가 소재**하고 있어 현장 확인이 필요합니다. 공부상 지목은 '과수원'이지만 현황은 '전'인 점을 유의해야 합니다.

도로 상태는 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다. 다만, 지적도상 서측에 접하는 폭 약 4미터 도로는 현황상 방치된 상태입니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 분석

본건은 소유자 및 채무자가 동일한 박OO로, 채권자 부OOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 보이나, **가장 중요한 특이사항**은 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 농지법상 농지이므로 **농지취득자격증명(농취증)**을 제출하지 않을 경우 매수신청보증금이 반환되지 않으므로, 반드시 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 여건

본 물건은 부근이 농경지를 중심으로 이루어진 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 주거 편의 시설(병원, 학교, 대형 마트 등)은 인근에 미약하거나 멀리 위치해 있을 가능성이 높습니다. 따라서 투자 목적이 농업용, 대규모 영농 목적이거나 장기적인 토지 개발에 초점을 맞추어야 하며, 즉각적인 생활 편의 시설 이용은 어려운 환경입니다.

4.2. 주변 시설 및 잠재적 혐오 시설

제공된 감정평가서 요약만으로는 주변에 위치한 편의시설이나 혐오시설의 존재 여부를 정확히 파악하기 어렵습니다. 다만, 주위 환경이 농경지인 점을 감안할 때, 혐오시설은 적을 수 있으나 생활 편의 시설도 부족할 수 있습니다. 현장 답사를 통해 주변 환경과 정확한 지리적 정보를 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

5.1. 법적 제한 사항

본 토지는 다양한 법적 규제에 저촉되어 있습니다.

계획관리지역에 속하며, 공항 시설법에 따른 장애물제한표면구역(2024-09-06)입니다.

제주특별자치도 특별법에 따른 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉)에 해당되어 토지의 이용 및 개발 행위에 상당한 제한이 따를 수 있습니다.

특히, **토지거래계약에관한허가구역**으로 지정(2024-11-06)되어 있어 (제2공항개발사업예정지역 및 주변지역) 계약 체결 시 관할 관청의 허가가 필요하며, 이는 토지 거래의 유동성에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 실질적 리스크

현황상 **분묘가 소재**하고 있어 추후 토지 이용 시 분묘 이장 문제 및 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 공부상 '과수원'과 현황 '전'의 차이로 인해 용도 변경 또는 이용에 관한 행정적인 절차 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주 제2공항 개발 예정 지역과 주변 지역에 속하는 대규모 농지(10131.00제곱미터, 약 3064.67평)로, 넓은 면적과 비교적 우수한 도로 접근성(10미터 도로 접)을 갖추고 있습니다. 그러나 토지이용계획상 **다수의 규제** (경관, 생태계, 지하수 보전 지구 및 공항시설법 규제)에 묶여있고, **토지거래허가구역** 및 **농지취득자격증명 의무**가 있어 단순 시세 차익만을 노린 투자보다는 장기적인 안목과 까다로운 인허가 절차를 감당할 능력이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

대규모 면적: 3천 평이 넘는 대규모 토지라는 희소성이 있습니다.

도로 접근성: 남동측 폭 10미터 아스콘 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

제2공항 이슈: 제2공항 개발사업예정지역 및 주변지역으로 묶여 장기적으로는 개발 압력과 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재 토지거래허가구역으로 묶여있어 즉각적인 매매 차익은 어렵습니다.

농지취득자격증명 제출 및 분묘 처리 등 매수인이 직접 해결해야 할 사항이 명확하므로, 이에 대한 구체적인 계획과 법적 검토를 거친 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계