나이스옥션 법원경매 제주 2024타경4812 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 396-15 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경4812 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 396-15 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2024타경4812 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 396-15 | 감정가: 700,374,010원 | 최저가: 343,183,000원 | 용도: 단독주택

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경4812 (1)

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

감정가: 700,374,010원

소유자/채무자: 주OOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 지분매각(목록 5. 지분매각임.)

1.2. 부동산 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 396-15

토지 면적: 1,958.00㎡ (약 592.30평)

토지 지분율: 1378/13 (지분 매각 주의)

건물 면적: 133.54㎡ (약 40.39평)

건물 지분율: 13354.000000000002 (지분 매각 주의)

제시외 건물 면적: 33.00㎡ (약 9.98평) - 매각 포함 여부 재확인 필요 (감정평가서 상 권원 미상의 제시외 건물 등이 소재함)

건물 구조: 경량철골구조 패널지붕 단층 (2017년 6월 5일 사용승인)

이용 상태: 단독주택

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 신천리포구 서측 인근, 주위는 주택 및 농경지, 양어장 등이 혼재된 마을 외곽 농경 및 주거지대임.

교통상황: 차량 진출입 용이, 북측 인근에 주간선도로(일주동로) 및 노선버스정류장이 소재하여 교통 사정은 양호함.

이용상태: 주거용 건부지 및 부속 진입로로 이용 중이며, 인접한 도로(기호 5 토지)를 통해 공도로 출입 가능함.

건물 상태: 외벽 징크패널 마감, 내벽 벽지 마감 등으로 비교적 최근 건축된 단독주택임.

2. 권리분석 (등기부 및 물건 정보 기반)

2.1. 매각대상 및 지분 관계

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이나, '목록 5. 지분매각임'이라는 주의사항과 토지 및 건물 지분율이 복잡하게 제시되어 있어 실제 매각되는 지분의 정확한 범위를 경매 서류(매각물건명세서 등)를 통해 반드시 재확인해야 함.

'지분매각'은 낙찰 후 공유자(다른 지분권자)와의 관계 정리가 필수적이며, 협의가 안 될 경우 '공유물분할청구소송'을 통해 해결해야 하므로 난이도가 높은 물건으로 판단됨.

2.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상임. 실제 점유 현황 및 임차인의 유무, 대항력 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 제시외 건물

'기호 1, 4 지상에 권원 미상의 제시외 건물 등'이 소재하며, 이는 매각대상에 포함되었는지, 제외되었다면 법정지상권 성립 여부 및 철거 가능성 등을 확인하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

3. 입지조건 및 상권분석

3.1. 입지조건

교통: 일주동로 인근으로 제주 동부의 주요 도로 접근성이 좋으며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다. 제주 동부권 주요 관광지로의 이동이 용이합니다.

자연환경: 신천리포구 서측 인근에 위치하며, 바다와 인접한 주거지대입니다.

3.2. 상권 및 주변 환경

주거지 주변은 농경지와 양어장 등이 혼재된 마을 외곽 지역으로, 상업시설의 발달 정도는 미미합니다. 기본적인 생활 편의시설은 성산읍 소재지나 인근 읍면으로 이동해야 이용 가능합니다.

4. 생활정보 및 잠재적 리스크

4.1. 생활정보

학군: 인근에 초등학교 등 기본적인 교육시설은 소재하나, 도심권의 풍부한 교육 환경과는 차이가 있습니다.

편의시설: 일상적인 상업시설 및 의료시설 등은 차량을 이용해 성산읍 소재지 등 중심가로 이동해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크 (혐오시설 및 환경 요인 포함)

지분매각 리스크: 가장 큰 리스크는 '지분매각'으로 인해 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 소송이 불가피하다는 점입니다.

토지거래허가구역: 본건 토지는 '제2공항개발사업예정지역 및 주변지역'에 따른 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어, 매매 시 허가가 필요하며 이는 투기적 거래를 억제하는 요소로 작용합니다.

주변 환경 리스크 (양어장 및 오염 우려): 주위에 '양어장'이 소재하며, 신천리 마을어장에서는 인근 육상 양식장 배출수로 인한 갯녹음 현상이 심각하게 나타나고 있습니다. 이로 인해 환경 오염, 악취 발생 가능성 및 주변 경관에 대한 부정적 영향 등 환경적 리스크가 존재할 수 있습니다.

대규모 개발 논란: 인근 신천 목장 일대에서 추진되는 대규모 리조트 개발사업이 하수처리 문제(오수처리 방류수가 인근 어장에 악영향 우려) 및 용암동굴 훼손 등으로 지역 주민 및 환경 단체의 반발을 겪고 있어, 향후 개발 진행 상황 및 환경 문제에 대한 논란이 지속될 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 제주 동부 지역의 양호한 교통 접근성을 가진 단독주택이나, '지분매각'이라는 명확한 권리관계의 복잡성이 존재하는 고난도 물건입니다.

또한, 제2공항 개발 이슈의 영향권에 있으며, 인근 양어장 및 대규모 개발사업의 환경적 리스크를 함께 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

제2공항 관련 토지거래허가구역 내 위치: 장기적으로 제2공항 개발이 확정될 경우, 직간접적인 개발 수혜를 기대할 수 있는 지역에 위치함. (단, 허가구역 지정에 따른 거래 제한은 주의 필요)

뛰어난 입지 조건: 주간선도로(일주동로)와 인접하고 신천리 포구에 가까워 접근성과 주거 환경의 쾌적성(자연경관)이 양호함.

신축급 건물: 2017년에 건축된 경량철골구조의 주택으로, 건물 자체의 관리 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됨.

5.3. 결론

본 물건에 대한 투자는 '지분 매각 물건' 처리에 대한 명확한 전략과 실행 능력(공유물분할청구 소송 등)이 확보된 전문 투자자에게 적합하며, 입찰 전 반드시 지분 비율, 제시외 건물 처리 방안, 임대차 현황에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 선행되어야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계