나이스옥션 법원경매 제주 2024타경4812 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 396-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다 · 평가일 2024.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1-5)은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 소재 "신천리포구" 서측 인근에
위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 양어장 등으로 형성된 마을 외곽 농경 및 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 용이하고, 북측 인근에 주간선도로인 일주동로 및 노선버스정류장이
소재하는 등, 제반 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

세로장방형(기호 1, 2), 사다리형에 유사한 부정형(기호 4), 부정형(기호 5)의 평지로서, 주
거용 건부지(기호 1, 2, 4) 및 부속된 진입로(기호 5)로 이용중임.

인접 도로상태

"기호 1, 2, 4" 토지는 노폭 약 6m의 도로인 "기호 5" 토지를 통하여 공도로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 4: 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역
및주변지역(2023.11.15-2024.11.14))
기호 5: 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)
(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 토지거래계약에
관한허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2023.11.15-2024.11.14))

제시목록 외의 물건

"기호 1, 4" 지상에 "별첨" 지적개황도, 건물개황도, 사진과 같이 권원 미상의 제시외 건물
등이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물(기호 3)은 경량철골구조 패널지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 2017.6.5.)
외벽: 징크패널 마감,
내벽: 벽지마감,
바닥: 합성수지 장판지 마감,
창호: PVC샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

건물의 전면에 개폐식 차양 및 데크시설, 후면에 보일러실이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 5. 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 396-15에 소재하는 단독주택입니다. 토지와 건물이 일괄매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.2. 경매 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경4812 (1)

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 700,374,010원

토지 면적: 1958.00㎡ (약 592.3평)

토지 지분: 1378.13㎡

건물 면적: 133.54㎡ (약 40.4평)

건물 지분: 133.54㎡

건물 제시외 면적: 33.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 소재 "신천리포구" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 양어장 등으로 형성된 마을 외곽 농경 및 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 북측 인근에 주간선도로인 일주동로 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다.

2.3. 주변 시설

본건 인근에는 성산일출봉, 섭지코지 등 관광 명소가 있으며, 아쿠아플라넷 제주, 김영갑갤러리두모악 등 문화 시설도 위치합니다. 또한, 성산읍 내에는 착한 가격 업소들이 다수 있어 식당 이용에 편의가 있을 것으로 보입니다. 숙박 시설로는 제주 오션스퀘어 리조트 등이 있으며, 편의점도 인근에 위치하여 생활 편의성을 높여줍니다. 현재까지 파악된 정보로는 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

토지 등기부상 소유권이전(주식회사휴먼필드, 2015-10-07)이 되어 있으며, 이후 근저당(신한은행, 2019-06-27, 660,000,000원), 근저당(양건호, 2024-02-22, 198,000,000원), 임의경매(신한은행, 2024-05-01, 422,325,229원)가 등기되었습니다.

건물 등기부상 소유권보존(주식회사휴먼필드, 2017-06-14)이 되어 있으며, 토지 등기부와 동일한 권리 내역이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 858,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 지급 여부 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보는 서귀포시 성산읍 신천리 352-1에 위치한 '영도오티움더제주'라는 다세대 주택으로, 2018년에 건축되었습니다. 해당 정보에 따르면 2026년 6월 15일과 16일에 각각 15,000만원(1.5억원)에 거래되었습니다. 거래된 건물의 전용면적은 51.9㎡ (약 15.7평)입니다.

본 물건은 단독주택이며, 제공된 JSON 정보는 다세대 주택이므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

4.2. 시세 분석

본건은 넓은 토지 면적(1958.00㎡)을 가진 단독주택으로, 감정가는 700,374,010원입니다. 제공된 주변 다세대 주택 실거래가(15,000만원)와는 가격 및 물건 종류에서 큰 차이를 보입니다. 이는 단독주택과 대지의 가치가 포함된 본건의 특성 때문으로 판단됩니다. 제주 제2공항 개발사업 예정지 인근이라는 점은 향후 토지 가치 상승의 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 마을 외곽 농경 및 주거지대에 위치하여 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다. 주위에는 주택, 농경지, 양어장 등이 분포하고 있습니다.

5.2. 편의시설

차량 이용 시 제반 교통 사정이 양호하며, 북측 인근에 일주동로 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 인근 관광지로는 성산일출봉, 섭지코지 등이 있으며, 아쿠아플라넷 제주, 김영갑갤러리두모악 등 문화 시설도 존재합니다. 성산읍 내에는 '착한가격업소'가 다수 있어 식음료 이용에 편리할 수 있습니다. 제주 오션스퀘어 리조트와 같은 숙박시설 및 편의점도 주변에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

기호 1, 2, 4 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역 (2023.11.15-2024.11.14)).

기호 5 토지: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역 (2023.11.15-2024.11.14)).

제2공항 개발 예정지 지정으로 인해 향후 개발 및 토지 거래에 제한이 있을 수 있습니다. 토지거래계약허가구역 지정 기간이 만료되거나 임박했더라도, 해당 지역에 대한 개발 계획은 잠재적 불확실성을 내포합니다.

6.2. 제시외 건물 및 물건

감정평가서 요약에 따르면, "권원 미상의 제시외 건물"이 토지(기호 1, 4) 지상에 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 물건명세서 참고사항에서는 목록 4 토지 지상에 '매각에서 제외되는 제시외 건물'이 소재한다고 명시되어 있습니다. 또한, 목록 1, 2, 4 토지에는 조경수 및 기타 조경시설 등이 토지에 포함 평가되었으며, 목록 3, 6 건물에는 개폐식 차양, 보일러실, 데크 시설 등이 포함 평가되었습니다. 명확한 구분 및 제외 대상 건물 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 또한, 건축계획심의대상구역에 포함되어 신축 또는 증축 시 건축 계획에 대한 심의가 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍 신천리에 위치한 넓은 토지(약 592.3평)를 보유한 단독주택입니다. 감정가는 7억원대이며, 제2공항 개발 예정지와 인접하여 미래 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편이며, 권리 관계 또한 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 비교적 안전한 편입니다. 다만, 토지거래계약허가구역 및 건축계획심의대상구역 지정, 제시외 건물 관련 불명확성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 보유한 단독주택으로, 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 제주 제2공항 개발사업 예정지와 인접하여 향후 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 채권들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전성이 높습니다.

* 성산읍의 관광 인프라 및 교통망을 활용할 수 있는 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 700,374,010원입니다. 주변 다세대 주택의 실거래가(15,000만원)는 본건의 감정가 및 물건 종류와 직접 비교하기 어렵습니다. 본건의 경우 넓은 토지 면적, 단독주택이라는 점, 그리고 제2공항 개발 예정지라는 미래 가치를 고려할 때, 감정가를 기준으로 시세 조사를 통해 적정 가치를 판단해야 합니다.

잠재적 리스크와 개발 계획 변동 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 5억 6천만원 ~ 7억원 수준으로 제안합니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.