나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10534 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2685-5 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10534 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2685-5 임야 경매

• 사건번호: 2024타경10534
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2685-5
• 감정가: 227,608,000원
• 최저가: 111,528,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

제주지방법원 경매2계 2024타경10534 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2685-5 | 감정가: 227,608,000원 | 최저가: 111,528,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경10534 (1)이며, 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2685-5입니다.

본 물건의 용도는 임야이며, 현재 감정가는 227,608,000원으로 책정되었습니다.

토지 면적은 1237.00제곱미터(약 374.20평)이며, 건물은 존재하지 않습니다.

매각대상은 기타로 분류되어 있으며, 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다.

1.2. 채권/채무 관계

소유자와 채무자는 이OO이며, 채권자는 고OO입니다.

특이사항은 공유물분할경매라는 점이며, 이는 공동 소유자 간의 분할 문제로 인해 경매가 진행되는 경우입니다.

낙찰 시 소유권 이전에 있어 일반적인 경매와 큰 차이는 없으나, 절차상 공유자 우선 매수 신고 여부 등을 확인할 필요가 있습니다.

2. 입지 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 소재 난산입구교차로 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지대 및 일부 숙박시설, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

지적도상 북서측으로 도로에 접하고 있으나, 현장 상황은 도로와의 고저차로 인해 직접적인 차량 진출입이 불가능한 상태입니다.

본건 북서측으로 지방도가 통과하여 차량 이용 시 지역 간 접근성은 보통 수준이나, 근거리에 버스 정류장이 있음에도 노선 수와 운행 빈도가 적어 대중교통 사정은 다소 불편합니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

인접 도로 대비 낮은 위치의 사다리형 토지이며, 공부상 지목은 임야이나, 현재는 인접지와 경계 구분 없이 전(밭)으로 이용 중인 상태입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

계획관리지역으로 분류되어 있어 활용도가 높은 편이지만, 각종 보전지구로 지정되어 있어 개발 행위에 강력한 제약이 따릅니다.

특히 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법상 경관보전지구2등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3,4등급에 저촉됩니다.

가장 중요한 점은 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2023.11.15~2024.11.14)에 지정되어 있어, 매매 시 서귀포 시장의 허가가 필수라는 점입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 특이사항

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 일반 강제경매나 임의경매와 달리 채무 해소 목적이 아닌 공유 관계의 해소 목적으로 진행됩니다.

매각 대상은 토지 전체이며, 낙찰자는 소유권을 안전하게 취득할 수 있습니다.

주의사항으로는 본건의 지목은 임야이나 현황은 전(밭)으로 사용 중이며, 제시 외 물건은 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 임대차 관계 및 제시외 물건

임대 관계는 미상(알 수 없음)이며, 현황상 점유 및 경작 여부를 추가로 확인할 필요가 있습니다.

제시 외 건물이나 물건은 없으므로 법정지상권이나 기타 명도 리스크는 낮은 것으로 판단됩니다.

4. 주변 시설 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 및 상권 분석

본 물건이 위치한 성산읍 난산리는 제2공항 개발 예정 지역의 인근으로, 미래 개발 이슈에 대한 잠재적 기대감을 안고 있습니다.

현재는 주거 및 농경지가 혼재하는 전형적인 제주도의 농촌 지역이며, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

상권 분석은 현 시점에서는 무의미하며, 제2공항 개발 진행 상황에 따라 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

4.2. 생활 정보

근거리에 지방도가 통과하고 있으나, 대중교통은 불편하며 생활 편의시설 또한 근접 지역 내에는 부족한 편입니다.

주요 생활 인프라 시설은 성산읍이나 서귀포 시내 방면으로 이동해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 직접 진출입 불가 리스크

지적도상 도로에 접하나, 높은 고저차로 인해 현황상 직접 진출입이 불가능하다는 점이 가장 큰 리스크입니다.

토지 이용 시 반드시 별도의 진출입로 확보 또는 토목 공사를 통한 고저차 해소가 필요하며, 이는 추가적인 비용 발생 요인입니다.

5.2. 개발 행위 제한 (강력한 규제)

계획관리지역임에도 불구하고 경관보전지구 및 생태계보전지구, 지하수자원보전등급 등 다수의 보전 규제가 중첩되어 개발의 자유도가 상당히 낮습니다.

건축 계획 심의 대상 구역으로 지정되어 있어 건축 행위 시 심의를 통과해야 하는 어려움도 있습니다.

5.3. 지목과 현황의 차이

공부상 임야를 현황 전으로 이용하고 있어, 향후 농지 취득 자격 증명(농취증) 발급이나, 지목 변경 및 복구 등과 관련된 법적 문제를 사전에 검토해야 합니다.

5.4. 토지거래허가구역

제2공항 관련 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 실수요 목적이 아닌 이상 취득이 제한되거나 허가 과정이 까다로울 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 성산읍 내에서도 제2공항 개발 이슈의 직접적인 영향을 받는 지역에 위치한 대규모 토지입니다.

계획관리지역이라는 이점과 지방도 인접이라는 장점을 가지고 있으나, 도로와의 고저차로 인한 진출입 문제, 다수의 중첩된 보전 규제, 그리고 토지거래허가구역 지정으로 인해 단기적인 개발 또는 전매 차익을 노린 투자에는 많은 제약이 따릅니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

제2공항 개발 예정지 인근에 위치하여 장기적인 지가 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

장기적 활용성:

토지의 지목은 임야이나 현황은 전(밭)으로 이용 중이며, 계획관리지역으로 향후 규제 완화 또는 개발 사업 진행 시 높은 가치 상승이 예상됩니다.

공유물 분할 경매:

권리관계가 비교적 깨끗한 공유물 분할 경매 물건으로, 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

다만, 도로 진입 불가 및 규제 사항을 감안하여 보수적인 관점에서 장기 보유 및 규제 완화 시점을 기다리는 전략이 필요합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계