나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13021 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2877 곶자왈아이파크 105동 2층201호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13021 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2877 곶자왈아이파크 105동 2층201호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2024타경13021 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 녹차분재로 609, 105동 2층201호 (곶자왈아이파크) | 감정가: 700,000,000원 | 최저가: 343,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 보고 목적

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경13021 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2877 곶자왈아이파크 105동 2층201호

용도: 연립주택 (타운하우스형)

감정가: 금 700,000,000원

토지 면적: 129.80제곱미터 (약 39.27평)

건물 면적: 84.91제곱미터 (전용 면적, 약 25.69평)

분양 면적: 전용 84.91제곱미터 기준, 통상적인 공급 면적은 약 112~115제곱미터대 (약 34~35평대)로 추정됨.

1.2. 경매 진행 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자/채권자: 소유자 이OO, 채무자 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO, 채권자 제OOOOOOOOO

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 소재 "저청초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 도농복합지대입니다.

특히, 본 연립주택(곶자왈아이파크)은 천혜의 자연환경인 곶자왈(Gotjawal) 숲 인근에 자리하여 쾌적성이 매우 높습니다.

차량 진출입이 용이하며 노선버스 정류장도 인근에 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

2.2. 지역 특성 및 생활 환경

본 건은 저지리 예술인 마을, 환상숲 곶자왈공원, 오설록티뮤지엄 등 다양한 문화 및 여가 시설과 가까워 주거 환경이 우수합니다.

단지는 고급 테라스형 공동주택(타운하우스) 형태로 조성되었으며, 연면적 1,000제곱미터 규모의 피트니스센터, 실내골프연습장, 북카페 등 대형 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 입주민들의 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

무엇보다 제주 지역의 주요 수요처인 제주영어교육도시가 차량으로 약 10분 거리에 위치하고 있어, 교육 환경을 중시하는 수요층에게 높은 선호도를 보이는 '학세권' 입지입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 도로 상태

토지는 자루형의 평지로서, 연립주택의 부지로 이용 중입니다.

본 건 대지는 북측으로 지적상 약 16m 내외의 왕복 2차로(녹차분재로)와 접하고, 서측 및 남측으로 약 3m 내외의 세로와 접하여 진출입 및 접근성이 좋습니다.

2.4. 공법상 제한 사항

본 건 토지는 계획관리지역을 포함하며, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(저촉) 등 다양한 공법상 제한이 설정되어 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발 행위에 영향을 미칠 수 있으므로 심도 있는 검토가 필요합니다.

2.5. 혐오 시설 여부

인근 검색 결과, 특별히 주의해야 할 대규모 혐오 시설(공동묘지, 쓰레기 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 유형 및 채권 관계

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 제OOOOOOOOO의 담보권 실행에 의한 경매로 추정됩니다. 등기부 등본 상의 정확한 선순위 권리 및 말소 기준 권리를 필히 확인하여 인수 여부를 판단해야 합니다.

3.2. 매각 대상 및 권리 인수 사항

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각으로, 감정평가서 기준 제시외 면적은 없으므로 권리 상 하자(유치권, 법정지상권) 발생 가능성은 낮습니다.

주의사항으로 '본 건 연립주택 단위세대로 이용 중임'이 명시되어 있으며, 임대 관계는 미상입니다.

따라서, 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인하기 위한 현황조사서 및 임대차 관계 자료를 면밀히 검토해야 하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수할 위험이 있습니다.

4. 시설 및 생활정보

4.1. 건물 개요 및 이용 상태

사용승인일이 2020년 6월 22일인 신축급 건물입니다. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지하2층 지상4층 건물 중 2층 201호입니다.

이용 상태는 건축물 현황도상 방 4개, 거실, 주방/식당, 화장실/욕실 2개로, 중소형 평형대임에도 방 4개 구조를 갖춘 희소성이 높은 내부 구조입니다.

기본 급배수, 위생설비, 가스보일러에 의한 난방, 승강기 및 소화전 설비 등 최신 설비를 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 분석

본 건이 위치한 저지리는 마을 외곽의 도농복합지대로, 대규모 중심 상권이 발달하기보다는 단지 내 커뮤니티 시설과 인근의 소규모 근린생활시설에 의존하는 주거 환경입니다.

주요 상업시설 및 병원 등은 차량을 이용하여 인근 도시나 제주영어교육도시 생활권을 공유해야 합니다.

주거의 목적이 자연 친화적이며 고급스러운 휴양 또는 교육 관련 정주에 맞춰져 있어, 일반 아파트 단지와는 다른 형태의 상권 패턴을 보입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 경관보전지구, 생태계보전지구 등 다수의 환경 관련 규제가 설정되어 있어 개발행위의 제약이 크다는 점이 리스크입니다.

임대관계가 미상(미확인)으로, 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본 건은 제주영어교육도시 인근의 신축급 고급 연립주택(타운하우스)으로, 2020년 준공된 건물 상태가 매우 양호합니다. 넓은 토지 지분(약 39.27평)과 중소형 평형에서 희소한 방 4개 구조를 갖추고 있으며, 단지 내 대형 커뮤니티 시설을 보유하고 있어 고급 주거지로서의 가치가 높습니다.

5.3. 투자 포인트

신축 및 고급화: 2020년 사용승인된 새 건물로, 제주 곶자왈의 청정 자연환경을 갖춘 고급 타운하우스입니다.

교육 수요의 확보: 차량 10분 거리의 제주영어교육도시와 연계된 '학세권' 입지로, 안정적인 실수요층을 확보하고 있습니다.

희소성 높은 평면: 전용 84.91제곱미터(약 25.69평)임에도 방 4개/욕실 2개 구조를 갖추고 있어 공간 효율성이 높습니다.

뛰어난 정주 환경: 인근 예술인 마을 및 다양한 문화시설, 그리고 단지 내 커뮤니티 시설은 투자 가치를 더하는 요소입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계