나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12295 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 3560 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12295 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 3560 과수원 경매

• 사건번호: 2024타경12295
• 주소: 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 3560
• 감정가: 712,457,700원
• 최저가: 349,104,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 과수원

제주지방법원 경매2계 2024타경12295 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 3560 | 감정가: 712,457,700원 | 최저가: 349,104,000원 | 용도: 과수원

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12295 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 3560

용도: 과수원

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 712,457,700원

토지면적: 5,762.00㎡ (약 1,742.91평)

건물 제시외면적: 104.70㎡ (약 31.67평)

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 포함 일괄매각)

소유자/채무자/채권자: 한OO / 망OOOOOOOOOOOOO / 제OOOOOOO

1.2. 입지조건 및 주변 환경 분석

위치 및 주위환경: 대상 물건은 제주시 조천읍 함덕리 "함덕중학교" 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 중산간 지역입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 현황: 일련번호 1은 인접지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 과수원 및 일부 도로로 이용 중입니다. 남서측으로 약 4미터 포장도로에 접하며 북서측으로도 약 4미터 포장도로에 접합니다. 일련번호 2는 인접지 대비 등고 완만한 부정형 토지로서 과수원으로 이용 중이나, 지적도상 맹지이며 인접 필지를 통해 진출입이 가능합니다.

1.3. 권리분석 (특이사항 및 주의사항)

농지취득자격증명 (농취증): 매각결정기일 전까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.

제시외 건물: 제시외 건물(ㄱ-ㅁ, 104.70㎡)이 소재하며 이는 매각 대상에 포함된 일괄매각 조건입니다.

분묘기지권: 목록 2 토지 지상에 제시외 분묘 1기가 소재하는 것으로 판단되어 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 이로 인해 소유권 행사가 제한받는 경우의 토지가격이 명세표 하단에 부기되었으니 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

맹지 및 현황 도로: 일련번호 2는 지적도상 맹지이나 현황상 진출입이 가능합니다. 일련번호 1 토지는 일부가 현황 도로로 이용 중인 것으로 평가되었습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권 분석: 본건은 과수원 및 단독주택이 혼재하는 중산간 지역으로, 일반적인 상업 시설이나 상권이 형성된 지역은 아닙니다. 주로 농업 활동 및 주거용으로 이용되는 지역입니다.

생활 정보: 제주 조천읍 선흘리는 곶자왈 숲이 잘 보전된 곳으로, 람사르 습지 및 세계 지질공원인 동백동산이 위치하고 있습니다. 또한 거문오름 및 세계자연유산센터 등 자연 및 문화유산 관련 시설이 인근에 있어 생태관광에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 차량 없이는 이동이 어려울 수 있는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 혐오시설

잠재적 리스크:

(1) 분묘기지권 성립 여부: 가장 큰 리스크로, 분묘기지권이 성립할 경우 토지 이용에 제약이 발생합니다. 명도 소송 및 협상 비용이 발생할 수 있습니다.

(2) 농취증 발급: 농지법상 자격 요건을 갖추지 못하면 낙찰 무효 및 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

(3) 맹지 활용: 일련번호 2는 맹지이므로 향후 개발 또는 매각 시 진입로 확보에 대한 어려움이 예상됩니다.

주변 혐오시설: 지도 검색 결과, 직접적인 주거 및 영농 활동에 심각한 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인근 선흘리는 자연 보존지역(동백동산 등)의 성격이 강합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 넓은 면적(약 1,742평)의 과수원 토지로, 제주 중산간 지역의 개발 잠재력 및 자연환경적 가치를 갖추고 있습니다. 감정가 대비 저가에 낙찰받을 경우 충분한 투자 가치가 있으나, '농지취득자격증명'과 '분묘기지권'이라는 두 가지 핵심 리스크를 반드시 해결해야 합니다. 특히 분묘 처리에 대한 명확한 전략 없이는 접근이 어렵습니다.

투자 포인트:

(1) 대형 토지: 약 1,742평의 넓은 과수원으로, 장기적인 영농 및 투자 목적으로 적합합니다.

(2) 자연 환경: 거문오름, 동백동산 등 제주 핵심 생태 관광지와 인접하여 향후 생태 체험 시설 또는 자연 친화적인 숙박 시설 부지 활용 가능성이 있습니다 (단, 공법상 제한 확인 필수).

(3) 제시외 건물 활용: 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되어 있으므로, 현황 건축물을 수리하거나 활용할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계