나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13724 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1494 신제주연동트리플시티 4층103동418호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 주요간선도로 및 버스정류장등이 소재하고, 본건까지 제반차량의 접근이 가능하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층지상10층 내 (사용승인:2021.11.17) 내
4층 103동 418호로서,

외벽: 드라이비트 및 석재붙임 등,
창호: 시스템창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비,스프링클러설비, 냉난방설비, 화재탐지설비,엘리베이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설용 건부지로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 공공공지(저촉), 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-본 건 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경13724 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1494, 신제주연동트리플시티 4층 103동 418호

용도: 오피스텔

건축년도: 2021년 11월 17일 사용승인

감정가: 328,000,000원

토지면적: 14.06㎡ (약 4.25평)

토지지분: 14.0618㎡

건물면적: 44.35㎡ (약 13.42평), 전용면적 기준

건물지분: 44.3518㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 건물 정보

본 물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 4층, 지상 10층 건물 내 4층 103동 418호에 위치한 오피스텔입니다.

외벽은 드라이비트 및 석재 붙임 마감, 창호는 시스템 창호로 마감되었습니다.

건물 내부에는 기본 위생, 급배수, 스프링클러, 냉난방, 화재 탐지 설비 및 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

1.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 공공공지(저촉), 대로1류(폭 35m~40m)(접합)에 해당됩니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물 제한 표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원 특별관리구역에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘신제주초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 주요 간선도로 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량의 접근성 또한 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 1월 4일 접수된 하나은행의 근저당(을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,707,182,943원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도, 현재 점유자가 임차인일 가능성이 있으며 대항력 유무 및 보증금액을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 특성

본건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 연동이라는 제주 내 주요 상업 및 업무 지구에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부한 지역에 속합니다.

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이하며, 교통 접근성 또한 우수합니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 동일 건물 내 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 48.6056㎡ (2026.04 거래): 23,500만원 (약 483.47만원/㎡)

* 74.314㎡ (2025.11 거래): 53,500만원 (약 719.87만원/㎡)

* 83.8633㎡ (2026.02 거래): 52,262만원 (약 623.17만원/㎡)

본건은 전용면적 44.35㎡입니다. 가장 최근 거래 사례인 48.6056㎡ 오피스텔이 23,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 약 21,442만원으로 추정됩니다.

그러나 감정가는 32,800만원으로, 시세와 감정가 사이에 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정평가 시점과 실제 거래 시점의 시장 상황 차이, 또는 본건의 층, 향, 내부 상태 등이 비교 사례와 상이할 수 있음을 시사합니다. 신축 건물임을 고려하면, 이러한 시세와 감정가의 격차는 주의 깊은 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

신제주초등학교가 인근에 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 상업 활동에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

주요 간선도로 및 버스 정류장이 가까워 교통이 편리하며, 주변 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

제공된 JSON 데이터 기반 추정 시세(약 2.1억 ~ 2.7억 원)와 감정가(3.28억 원) 간 큰 차이를 보입니다. 이는 낙찰 후 예상보다 낮은 가격에 재매각될 위험 또는 예상보다 높은 입찰가를 써야 할 가능성을 내포합니다.

6.2. 임대 관계 미상 및 내부 확인 곤란

실제 임차인 현황 및 대항력 유무가 불확실하며, 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠다는 점은 물건 상태 및 명도 관련 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

공공공지(저촉) 및 건축계획심의대상구역(저촉) 등은 향후 증축, 개축, 리모델링 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동이라는 좋은 입지에 위치한 신축 오피스텔로, 건물 상태 및 입지 조건은 양호합니다.

그러나 제공된 시세 정보와 감정가 사이에 큰 격차가 존재하며, 임대 관계 미상, 내부 확인 곤란 등 명확한 리스크 요인이 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태, 관리 상태, 하자 여부를 면밀히 파악하고, 주변 부동산 중개업소 등을 통해 최근 실거래가 및 임대 시세, 공실률 등을 추가로 조사하여 시세 정확도를 높여야 합니다.

특히, 최근 거래된 유사 면적의 오피스텔 가격을 고려할 때, 감정가 대비 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 활용이 가능합니다.

8.2. 우수 입지

제주시 연동의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하여 접근성과 생활 편의성이 뛰어납니다.

8.3. 잠재적 시세 차익

감정가와 현재 추정 시세 간의 격차를 활용하여 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 향후 가치 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 철저한 시세 분석 및 리스크 검토 전제)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 비교

감정가: 328,000,000원

JSON 데이터 분석을 통한 추정 시세 범위: 약 214,420,000원 ~ 320,720,000원

(가장 최근 거래된 48.6056㎡ 오피스텔 가격 23,500만원 기준 환산 시 약 21,442만원)

9.2. 입찰가 제안

제공된 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건 오피스텔의 추정 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

잠재적 리스크(임대 관계 미상, 내부 확인 곤란 등)와 시세 변동성을 고려하여, 감정가의 약 70~80% 수준에서 입찰가 산정을 제안합니다.

이에 따라 예상 입찰가로 약 260,000,000원 (2억 6천만원) 을 제안합니다. 이는 감정가의 약 79% 수준이며, 가장 최근 거래 사례를 고려한 보수적인 접근입니다.

최종 입찰 결정은 반드시 현장 답사 결과, 명도 가능성, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 재검토하신 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.