나이스옥션 법원경매 제주 2024타경14154 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 1503-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경14154 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 1503-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경14154
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 1503-1
• 감정가: 1,340,620,000원
• 최저가: 656,904,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

제주지방법원 경매2계 2024타경14154 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 1503-1 | 감정가: 1,340,620,000원 | 최저가: 656,904,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 경매 개요 및 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경14154 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 1503-1 (전)

용도: 전

매각물건: 토지 일괄매각

토지면적: 4406.00㎡ (약 1332.82평)

감정가: 1,340,620,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 장OO

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

주의사항: 일괄매각 조건임.

특이사항: **농지취득자격증명 제출 필수.** (매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않으니 유의해야 합니다.)

2. 물건 분석 (경매 컨설턴트 의견)

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

대상 물건은 서귀포시 안덕면 서광리 중산간 지역에 위치한 '전(밭)'입니다.

서광리는 제주 신화월드, 오설록 티 뮤지엄 등 주요 관광 인프라와 가까워 개발 압력이 높은 지역 중 하나입니다.

본 토지는 지목이 '전'이며 면적이 4406.00㎡(약 1332.82평)으로 넓어 다양한 활용 방안을 모색할 수 있는 규모입니다.

정확한 인접 도로 현황은 현장 조사가 필수이나, 중산간 농지의 특성상 도로 접근성 및 폭을 확인해야 합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

감정평가서 요약에 따르면 토지이용계획 및 제한상태에 대한 구체적인 내용은 현재 확인되지 않습니다. 다만, 서광리 일대 중산간 농지의 경우 계획관리지역이나 농림지역 등으로 지정되어 있을 가능성이 높으며, 서광리 인근 지역은 가축사육제한구역, 경관보전지구(3~4등급) 등의 제한이 설정되어 있는 경우가 많아 반드시 토지이용계획확인원을 통해 정확한 용도지역 및 제한 사항을 확인해야 합니다.

2.3. 권리분석

본 건은 **부동산임의경매** 사건으로 소유자 장OO의 채무로 인해 개시된 것으로 보입니다.

매각 대상은 **토지매각**이며, 건물은 존재하지 않거나 매각에서 제외된 것으로 보입니다.

**말소기준권리**를 기준으로 권리분석을 진행해야 하며, 소유자/채무자가 동일인(장OO)이므로 복잡한 임대차 관계의 가능성은 낮아 보이나, 등기부등본상의 권리 관계(근저당, 압류 등)를 통해 인수되는 권리 없이 깨끗하게 소멸되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

**가장 중요한 권리적 리스크는 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다.** 매각결정기일까지 제출하지 못하면 보증금 전액을 몰수당하게 되므로, 사전에 농지취득자격 요건(농업경영계획서 제출 및 영농 의사 등)을 갖추고 준비해야 합니다.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보

대상 물건지는 '전'으로, 주거지 상권보다는 개발 잠재력 관점에서 접근해야 합니다.

인근에는 대규모 리조트 및 관광 시설이 위치하고 있어, 향후 **숙박시설, 체험농장, 카페, 휴양시설** 등으로의 개발 수요가 있을 수 있습니다.

일반 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 안덕면 소재지나 모슬포/대정읍 방면으로 이동해야 합니다.

혐오시설: 지도 서비스 검색 결과, 물건지 주변에서 특정 혐오시설(예: 대형 쓰레기 소각장, 공설 묘지 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 중산간 지역 특성상 소규모 축사 등의 존재 여부는 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. **농지취득자격증명 리스크:** 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 있으므로, 낙찰 전후로 가장 철저하게 대비해야 합니다.

2. **토지이용계획 제한:** 구체적인 용도지역 및 경관보전지구, 가축사육제한구역 등 다양한 제주도 고유의 규제사항이 잠재되어 있을 수 있으며, 이는 건축물의 종류, 규모, 건폐율, 용적률에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

3. **진입도로 및 현황도로:** 지적도상 도로 유무 및 실제 진입로의 현황(국유지, 사유지, 포장 여부 등)을 반드시 확인하여 맹지 여부를 판단해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

제주 서귀포시 안덕면 서광리는 제주 서부 관광의 요충지로 투자 가치가 높은 지역입니다. 본 물건은 1300평이 넘는 대형 농지로서 개발 잠재력이 우수하나, **농취증 취득** 및 **제주도 토지 관련 개발 규제**라는 명확한 리스크가 존재합니다.

따라서 입찰 전, 토지이용계획 확인을 통한 건축 가능성 타진 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부에 대한 철저한 사전 점검이 필수적입니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 서부 관광 핵심 지역(신화월드, 오설록 인근)에 위치하여 휴양/관광 관련 시설 개발에 대한 잠재적 수요가 높습니다.

대형 면적: 4406.00㎡(약 1332.82평)의 넓은 면적으로, 단독 개발뿐만 아니라 공동 개발 또는 대규모 영농 계획에도 유리합니다.

감정가 대비 메리트: 현재 감정가(1,340,620,000원)는 주변 시세를 반영한 것이나, 유찰 시 감정가 이하로 취득할 수 있는 기회가 발생하며, 제주 토지 투자 관점에서 장기적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계