나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35779 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 3530-1 묘지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35779 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 3530-1 묘지 경매

• 사건번호: 2024타경35779
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 3530-1
• 감정가: 2,444,156,000원
• 최저가: 1,197,636,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 묘지

제주지방법원 경매2계 2024타경35779 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 3530-1 | 감정가: 2,444,156,000원 | 최저가: 1,197,636,000원 | 용도: 묘지

1. 물건 보고서

1.1. 사건 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경35779 (1)입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 감정가는 2,444,156,000원입니다.

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 3530-1 외 일괄매각 토지입니다.

1.2. 물건 정보

용도는 묘지로 공부상 기재되어 있으나, 현황은 휴경상태의 전, 전, 나지상태입니다.

총 토지면적은 8,912.00㎡ (약 2,696.08평)이며, 매각대상은 토지 일괄매각입니다.

소유자는 주OOOOOOOO, 채무자는 오OO, 채권자는 대OOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 접근성

본건은 제주 서귀포시 대정읍 무릉리에 위치하며, "무릉초등학교" 서측 근거리에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 전 등이 혼재된 지역입니다.

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하고 지방도(일주서로)가 인접하여 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 인접 도로상태

일련번호(1) 토지는 북동측으로 폭 약 5m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

일련번호(2) 토지는 남서측으로 지적상 폭 약 60m 도로에 접하나, 실제 출입은 폭 약 6m 내외의 부체도로를 통해 이루어지고 있습니다.

일련번호(3, 5) 토지는 지적상 맹지입니다.

일련번호(4) 토지는 지적상 맹지이나, 남서측으로 공부상 지목이 "전"인 포장도로에 접해 있습니다.

3. 물건 현황 및 이용 상태

3.1. 토지 현황

일련번호(1, 4)는 부정형의 평지로서 현재 휴경상태의 전(밭)으로 이용 중이며, 일련번호(2)는 사다리형의 평지로서 전으로 이용 중입니다.

일련번호(3, 5)는 사다리형의 평지로서 분묘가 없는 나지 상태입니다.

3.2. 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 모두 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 복합규제를 받고 있습니다.

특히 일련번호별로 가축사육제한구역(전부제한/일부제한), 경관보전지구(3등급/4등급), 지하수자원보전지구(3등급/4등급)의 저촉 여부가 상이하여, 토지 전체 개발 시 복잡한 건축 및 개발 심의가 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 대상 및 조건

매각 대상은 토지이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

본건은 5개 필지가 일괄매각으로 진행되므로, 전체 필지에 대해 입찰 및 매수해야 합니다.

제시 외 건물이나 물건은 없는 것으로 확인되었습니다.

4.2. 핵심 주의사항 및 리스크

가장 핵심적인 주의사항은 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다.

일련번호(1, 2, 4)는 농지법상 농지에 해당하여 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다.

만약 기한 내에 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수신청보증금(입찰 보증금)은 반환받지 못합니다. 이는 매각 조건 중 가장 큰 리스크이므로 사전에 관할청에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권 및 주변 시설

주변이 단독주택과 전이 혼재된 지역이므로, 상업 시설이 밀집된 상권으로 보기는 어렵습니다.

무릉초등학교가 근거리에 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 양호합니다.

5.2. 혐오 시설 정보

감정평가서 요약 내용만으로는 특정 혐오 시설의 존재 유무를 확인할 수 없습니다.

주변 환경은 주택과 농지 위주로 형성되어 있으나, 현장 답사를 통해 정확한 주변 환경 및 혐오 시설 존재 여부를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미제출 위험: 매각 불허가 및 보증금 몰수의 가능성이 상존하는 최대 리스크입니다. 반드시 입찰 전에 관할 대정읍사무소 등에 문의하여 발급 가능성을 확인해야 합니다.

2. 복잡한 개발 제한: 계획관리지역임에도 불구하고 가축사육 전부 제한, 경관보전지구, 생태계보전지구 등 복잡하고 다층적인 규제가 적용되어 개발 행위에 제약이 많습니다. 각 필지별 규제 사항을 통합적으로 검토해야 합니다.

3. 도로 접근성 문제: 5개 필지 중 3개 필지(3, 5번 및 일부 4번)는 맹지에 해당하거나 실질적으로 부체도로를 이용해야 하는 상황이므로, 향후 건축 또는 개발을 진행할 경우 도로 확보에 대한 추가적인 비용이나 노력이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 대규모(8,912.00㎡) 계획관리지역 토지 일괄매각 건입니다.

전 필지가 복합적인 개발 규제를 받고 있으며, 특히 농지취득자격증명 제출이라는 중대한 의무 사항이 부여되어 있습니다.

감정가가 24억 원을 상회하는 만큼, 제주의 복잡한 토지 규제와 농지법을 깊이 이해하고, 개발의 복잡성을 감수할 수 있는 전문적인 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

7.2. 투자 포인트

1. 대규모 토지 확보: 제주 지역에서 희소성이 있는 대규모(2,696.08평)의 계획관리지역 토지를 일괄로 확보할 기회입니다.

2. 계획관리지역 활용: 계획관리지역은 비교적 개발 용도가 넓어, 규제사항을 해소하고 용도에 맞는 개발 계획을 수립할 경우 가치 상승 여력이 있습니다.

3. 지리적 위치: 제주 서귀포시 대정읍은 영어교육도시, 신화월드 등 대규모 개발 사업의 영향권에 있어 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. 현황 변경 가능성: 현재 전, 나지 등으로 이용되고 있어, 건축 및 용도 변경을 통해 새로운 가치를 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계