나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35953 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 113 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 소재 "흥산초등학교" 북동측 근거리에 위치 하는 부동산으로서, 주위는 전, 과수원, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 일주도로변에 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 전 및 과수원임. 일련번호(2~4) : 본건은 각각 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 도로임. 일련번호(5) : 본건은 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전 및 과수원임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건은 북측으로 폭 약 35M의 아스팔트 포장도로에, 동측으로 소폭의 콘크리 트 포장도로인 일련번호(3)에 접함. 일련번호(2~4) : 본건은 각각 콘크리트 포장도로임. 일련번호(5) : 본건은 북측으로 소폭의 콘크리트 포장도로인 일련번호(4)에 접하며, 일련번 호(1~4)를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역,가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대 상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수 자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 일련번호(2) : 계획관리지역,가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대 상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수 자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 일련번호(3) : 계획관리지역,가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대 상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수 자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 일련번호(4) : 계획관리지역,가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대 상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수 자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 일련번호(5) : 계획관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급<제주 특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,건축계획심의대상구역 (건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자 유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) : 본건 지상에 후면 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함. 일련번호(5) : 본건 지상에 후면 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(1,5) : 본건의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '전 및 과수원'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임대관계는 미상임. - 본건 일련번호(1,5)는 지목이 '전'으로서, 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되 는바, 해당관청에 재확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)
-목록 1, 5. 지상의 과수목 및 조경수 포함 평가.
-목록 1, 5. 지상에 매각에서 제외하는 철파이프조 단층 하우스 구조물(목록 1. 지상 약 2,112㎡, 목록 5. 지상 약 3,915㎡)이 소재함(감정평가서 제시외 ㄱ, ㄴ. 부분)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2024타경35953 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 113

용도: 전

감정가: 14,186,814,500원

토지 면적: 16,658.50㎡ (약 5,039.00평)

건물 면적: 0.00㎡ (0.00평)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOOO

1.2. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지매각 (토지 일괄매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각

* 특별매각조건: 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

* 목록 1, 5. 지상의 과수목 및 조경수 포함 평가.

* 목록 1, 5. 지상에 매각에서 제외하는 철파이프조 단층 하우스 구조물 (목록 1. 지상 약 2,112㎡, 목록 5. 지상 약 3,915㎡)이 소재함.

1.3. 감정평가 요약

토지 감정 요항표:

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 소재 "흥산초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 일주도로변에 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태:

* 일련번호 (1): 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 전 및 과수원임.

* 일련번호 (2~4): 각각 인접 도로 및 인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 도로임.

* 일련번호 (5): 인접 도로 및 인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 전 및 과수원임.

* 인접 도로상태:

* 일련번호 (1): 북측 약 35M 아스팔트 포장도로, 동측 소폭 콘크리트 포장도로 (일련번호 3)에 접함.

* 일련번호 (2~4): 각각 콘크리트 포장도로임.

* 일련번호 (5): 북측 소폭 콘크리트 포장도로 (일련번호 4)에 접하며, 일련번호 (1~4)를 경유하여 진출입 가능함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일련번호 (1~4): 계획관리지역, 가축사육제한구역 (전부제한), 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역.

* 일련번호 (5): 계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역 (전부제한), 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역.

* 제시 외 물건:

* 일련번호 (1): 제시 외 건물 (ㄱ) 소재 (철파이프조 단층 하우스 구조물 약 2,112㎡, 매각 제외).

* 일련번호 (5): 제시 외 건물 (ㄴ) 소재 (철파이프조 단층 하우스 구조물 약 3,915㎡, 매각 제외).

* 공부와의 차이: 일련번호 (1, 5) 공부상 지목은 '전'이나 현황 '전 및 과수원'임.

* 기타 참고 사항:

* 임대관계: 미상임.

* 본건 일련번호 (1, 5)는 지목이 '전'으로서 농지로 판단되며, 농지취득자격증명 필요.

1.4. 등기부 요약

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 재은영농조합법인 (2014-05-21)

* 근저당권: 성서농업협동조합외 4명 (2021-02-24, 10,800,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권 설정: 성서농업협동조합외 4명 (2021-02-24, 말소)

* 압류: 제주세무서 (2024-06-04, 말소)

* 압류: 달서구 (2024-11-20, 말소)

* 임의경매: 성서농업협동조합외 4명 (2024-11-28, 9,912,444,487원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-12-13, 말소)

* 압류: 제주특별자치도 (2025-02-14, 말소)

* 등기부채권 총액: 10,800,000,000원

1.5. 물건 명세서 참고 사항

* 작성일: 2026-06-22

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권 개요: 해당사항 없음.

* 비고:

* 일괄매각

* 특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

* 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우, 14일 이내 발급되므로 입찰 전 해당 행정관서에 신청 가능함을 안내.

* 목록 1, 5. 지목은 '전'이나, 현황은 '전 및 과수원'임.

* 목록 1, 5. 지상의 과수목 및 조경수 포함 평가.

* 목록 1, 5. 지상에 매각에서 제외하는 철파이프조 단층 하우스 구조물 소재 (목록 1. 약 2,112㎡, 목록 5. 약 3,915㎡).

* 목록 1~5. 지적 경계 구분 없이 일단의 토지임.

* 목록 2~4. 지목이 '도로'로서, 시멘트 포장되어 있음.

* 목록 5.는 일부 특화경관지구에 저촉되므로, 공법상 제한 정도를 감안하여 평가.

2. 물건 기본정보

2.1. 입지 조건

* 주변 환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 지역에 위치하며, 주변은 농경지(전, 과수원)와 일부 단독주택 등이 혼재되어 있는 전형적인 농촌 및 전원 지역입니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근에 일주도로가 소재하여 제주시 및 서귀포시 주요 지역으로의 이동이 편리한 편입니다.

* 토지 형태 및 도로: 토지는 대체로 등고평탄하며, 사다리형 또는 부정형의 형태를 띠고 있습니다. 북측으로는 약 35M의 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측 및 일부 구간에는 소폭의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다. 목록 2~4번 토지는 지목이 '도로'로 포장되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 공법상 제한 사항이 존재합니다. 특히 목록 5번 토지는 일부 특화경관지구에 저촉됩니다.

2.2. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 2021년 2월 24일 접수된 성서농업협동조합 외 4명의 근저당권 (을11)이 말소 기준 권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소 기준 권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(지상권, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 위 소멸되는 권리 외에 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 상가건물임대차보호법이나 주택임대차보호법상의 대항력 있는 임차인이 없는 경우)

* 특이사항: 본건은 공동담보 물건으로, 임의경매로 진행됩니다.

2.3. 상권 분석

해당 물건은 서귀포시 남원읍의 농업 지역에 위치하여 일반적인 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다. 인근에 흥산초등학교가 소재하나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 농경지 및 자연환경이 주를 이루는 지역 특성을 보입니다. 따라서 상업적 가치보다는 토지 자체의 가치 또는 농업적 활용 가치에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

2.4. 생활 정보

* 교육 시설: 흥산초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 교육 환경은 갖추고 있습니다.

* 편의 시설: 대규모 편의 시설은 도심 지역에 비해 부족할 수 있으며, 차량 이동을 통해 남원읍 중심지나 서귀포시 시내로 나가야 할 가능성이 높습니다.

* 자연 환경: 남원읍 신흥리는 동백마을로도 알려져 있으며, 주변의 자연 경관이 잘 보존되어 있어 쾌적한 전원생활 또는 휴양을 위한 환경을 제공합니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 지목이 '전'이며 현황도 '전 및 과수원'으로 이용되고 있어, 농지법에 따라 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생하므로, 사전에 관할 행정기관을 통해 발급 가능 여부를 확인하고 절차를 진행해야 합니다.

* 공법상 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 목록 5번 토지는 특화경관지구에 일부 저촉됩니다.

* 매각 제외 시설: 지상에 농지 취득 후에도 즉시 활용하기 어려운, 매각에서 제외되는 하우스 구조물이 일부 면적(목록 1 약 2,112㎡, 목록 5 약 3,915㎡)을 차지하고 있습니다. 철거 또는 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다.

* 도로 부지 포함: 목록 2~4번 토지(약 2,000㎡ 이상 추정)가 지목상 '도로'로 되어 있어, 토지 전체 면적 중 일부는 실제 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 이는 진출입로 확보라는 긍정적인 측면도 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있는 물건이므로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황 또한 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오 시설: 제공된 정보와 추가 검색 결과에 따르면, 해당 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 지역의 전반적인 개발 계획 및 환경 관련 시설 설치 동향을 지속적으로 주시할 필요는 있습니다.

2.6. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍에 위치한 광활한 면적의 토지입니다. 현재 지목은 '전'이나 과수원으로 활용되고 있으며, 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력을 가질 수 있습니다. 하지만 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 다양한 공법상 제한 사항이 존재하고, 매각 제외 시설 및 도로 부지가 포함되어 있어 투자 및 활용 시 신중한 검토가 요구됩니다. 권리 관계는 말소 기준 권리 하의 모든 등기가 소멸되므로 비교적 명확한 편입니다.

2.7. 투자 포인트

* 제주도 서귀포시의 우수한 자연 환경과 비교적 양호한 교통망을 갖춘 넓은 토지입니다.

* 계획관리지역에 속해 있어 향후 토지 이용 계획에 따라 다양한 개발 가능성이 있습니다.

* 농업적 활용이나 전원생활, 전원주택 단지 조성 등 다목적 활용이 가능한 넓은 면적을 보유하고 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 공신력 있는 시세 조사, 주변 유사 토지 거래 사례 분석, 향후 개발 가능성 및 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가는 14,186,814,500원이지만, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 권리 분석 결과, 현장 조사를 통한 추가 정보 등에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서 전문가와의 상담 및 면밀한 시장 조사를 거쳐 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.