나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36406 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 298-5 제주성산라마다앙코르호텔 8층 915호 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36406 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 298-5 제주성산라마다앙코르호텔 8층 915호 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경36406
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 동류암로 26, 8층 915호 (제주성산라마다앙코르호텔)
• 감정가: 158,000,000원
• 최저가: 77,420,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 숙박시설

제주지방법원 경매2계 2024타경36406 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 동류암로 26, 8층 915호 (제주성산라마다앙코르호텔) | 감정가: 158,000,000원 | 최저가: 77,420,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경36406 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 298-5 제주성산라마다앙코르호텔 8층 915호 (현장표시: 더 베스트 제주 성산호텔)

용도: 숙박시설 (호텔)

감정가: 158,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 22.80㎡ (약 6.897평)

토지 지분면적: 7.15㎡ (약 2.162평)

*본 건은 집합건물(호텔)의 구분소유 목적물로, 전용면적과 대지권 지분을 함께 매각합니다.

1.3. 특이사항 요약

- 본 건은 숙박시설(호텔)로 이용 중이며, 현재 '더 베스트 제주 성산호텔'로 운영되고 있습니다.

- 감정시점은 2024년으로, 사용승인일자(2016.12.02) 대비 비교적 신축급입니다.

- 토지이용계획상 일반상업지역에 위치하며, **토지거래계약에관한허가구역**으로 지정되어 있어 낙찰 시 주의가 필요합니다.

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

위치 및 주위환경: 본건은 서귀포시 성산읍 고성리 "동남초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정은 보통 수준입니다.

2.2. 상권 분석 (숙박시설 운영 환경)

주변 시설: 본 건 호텔은 성산일출봉 근처에 위치하여 뛰어난 전망과 편리한 접근성을 자랑합니다. 주변에는 다양한 맛집과 카페가 있어 식사 및 여가 활동에 용이합니다.

호텔 시설: 건물 내에는 기본 위생/급배수 설비, 화재탐지설비, 천정형 에어컨(냉난방), 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다. 특히, 루프탑 수영장 & 풀사이드 바(9층), 조식 레스토랑(1층), 편의점(1층), 세탁실(2층) 등 다양한 편의시설이 운영되고 있어 숙박객의 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

운영 평가: 실제 이용 후기에서도 성산일출봉과 가까워 경치가 좋고, 가성비가 뛰어나다는 평가가 다수입니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오시설

생활 정보: 호텔 1층에 편의점이 있으며, 주변에 다양한 맛집과 카페가 분포되어 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 도보권 내에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반상업지역 및 관광지 특성상 소음 발생 가능성은 상존합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각 건으로, 소유권 이전 및 인도에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

경매 유형: 부동산 임의경매로, 채권자(도OOOOOOOO)의 신청에 의한 경매입니다.

소유자/채무자: 김OO으로 동일하며, 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 판단됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정: 가장 중요한 리스크는 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정(2024.11.06.)되어 있다는 점입니다. 이는 **제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역**에 해당하며, 낙찰 시 관할 지자체로부터 **토지 취득 허가**를 받아야 하는 의무가 발생합니다. 실수요자(숙박업 운영 등)로 인정받지 못할 경우 허가가 불허될 수 있으므로, 반드시 사전에 허가 요건을 확인해야 합니다.

숙박시설 운영의 연속성: 본 건은 구분 등기된 숙박시설(호텔 객실)이므로, 낙찰 이후에도 호텔 운영사와 계약 관계를 유지해야 합니다. 안정적인 수익을 위해서는 기존의 운영 계약 조건 및 수익률에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

명칭 불일치: 공부상 명칭('제주성산 라마다앙코르 호텔')과 현장 명칭('더 베스트 제주 성산호텔')이 다릅니다. 운영 주체가 변경되었을 가능성이 높으므로, 향후 소유권 이전에 문제가 없도록 관련 사실을 인지하고 있어야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 제주도의 대표 관광지인 성산일출봉 인근 일반상업지역에 위치한 **수익형 호텔 객실** 경매 물건입니다. 입지 조건이 우수하고, 건물 상태 및 부대 시설이 양호하여 안정적인 임대 또는 위탁 운영 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, **토지거래허가구역 지정**이라는 치명적인 리스크가 존재하므로, 입찰 전 반드시 허가 요건 충족 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 성산일출봉과 인접한 관광 요지에 위치하여 객실 가동률 확보에 유리합니다.

상업지역 위치: 토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 높은 토지 효용성을 가집니다.

우수한 시설: 루프탑 수영장, 편의점, 레스토랑 등 호텔의 부대시설이 잘 갖춰져 있어 투자 매력이 높습니다.

토지/건물 일괄매각: 권리관계가 명확한 형태로 매각되어 안정적인 취득이 가능합니다 (허가 요건 충족 시).

법원 정보

제주지방법원 경매2계